l TAR Salerno, con la sentenza 1305/2025  del 17 luglio, ha chiarito che, per la sanatoria semplificata ex art. 36-bis TUE  (introdotta dal DL 69/2024 – Salva Casa), la verifica di conformità deve prendere quale riferimento lo stato di fatto post-ripristino descritto nel progetto presentato, e non la situazione dell’opera abusiva prima della rimozione.

Il caso concreto

Una società, destinataria di ordine di demolizione, aveva chiesto il permesso in sanatoria e ha integrato l’istanza con un progetto che prevedeva la tombatura del seminterrato, la rimozione di elementi esterni e altri interventi che eliminavano le difformità.

Il Comune respingeva l’istanza ritenendo la “totale difformità”; il TAR ha annullato il diniego perché l’amministrazione non ha valutato adeguatamente le soluzioni di ripristino proposte.

Conseguenze per i Comuni

Le amministrazioni devono esaminare le proposte di ripristino presentate anche dal privato e misurare la compatibilità urbanistica/edilizia/paesaggistica rispetto allo stato risultante dall’intervento di demolizione/modifica.

Eventuali prescrizioni o condizionamenti (es. subordinazione al completamento dei lavori) vanno esplicitati e motivati nell’istruttoria.

Chi può proporre il progetto di ripristino

La sentenza riconosce che non solo l’ufficio tecnico comunale, ma anche il privato (tramite tecnico incaricato) può proporre un piano di eliminazione delle opere non sanabili. Il comune resta competente a verificare procedibilità e presupposti e può subordinare il rilascio del titolo all’effettiva realizzazione degli interventi.

Raccomandazioni operative

Il comune, in virtù di quanto sopra, dovrà:

• valutare ex post la conformità considerando il progetto di ripristino;
• avviare un dialogo endoprocedimentale con l’istante quando emergono soluzioni tecniche che possano rimuovere le difformità;
• motivare puntualmente eventuali prescrizioni o dinieghi, evitando valutazioni basate solo sulla situazione ante intervento.

Nota finale

La decisione del TAR consolida la portata operativa dell’art.36-bis: la sanatoria condizionata può passare anche da interventi demolitori o modificativi proposti dal privato, purché tali interventi rendano l’opera compatibile con i requisiti normativi.