Nella sentenza 3416/2025, il Consiglio di Stato chiarisce un principio fondamentale in ambito edilizio: non si può considerare vano tecnico un locale che, per caratteristiche strutturali e funzionali, può essere abitato. La distinzione tra un vano tecnico realizzabile in edilizia libera e un sottotetto trasformato in ambiente abitabile, che invece richiede un titolo edilizio, è cruciale.

Il caso: da impianto sportivo a sottotetto non autorizzato

Tutto ha avuto origine da un progetto approvato per la costruzione di un complesso sportivo, comprensivo di strutture accessorie. In seguito a controlli, il Comune ha riscontrato numerose difformità rispetto al permesso rilasciato, tra cui un locale chiuso all’ultimo piano, realizzato in luogo di un previsto solarium tecnico con pannelli solari.

Questo spazio, dotato di finestre, accesso interno e assenza di impianti tecnici, è stato classificato dai proprietari come vano tecnico o sottotetto non abitabile, nel tentativo di evitare le autorizzazioni richieste per un uso abitativo.

Cosa distingue un vano tecnico da un ambiente abitabile

Secondo il Consiglio di Stato, un locale può essere definito vano tecnico solo se è destinato esclusivamente a ospitare impianti essenziali, come ascensori, caldaie o sistemi elettrici, non altrimenti collocabili nell’edificio.

Nel caso esaminato, il sottotetto:

• era dotato di nove aperture verso l’esterno (finestre);
• era accessibile direttamente dall’abitazione;
• non conteneva alcun impianto tecnico;
• era integrato funzionalmente e strutturalmente ai locali sottostanti.

Queste caratteristiche lo rendono un locale potenzialmente utilizzabile a scopi abitativi, e quindi urbanisticamente rilevante.

Il sottotetto incide sul carico urbanistico e necessita di permesso

Il Consiglio ha confermato che ogni spazio che aumenta la fruibilità dell’immobile e ne amplia la volumetria o la destinazione d’uso ha impatto sull’assetto urbanistico. Di conseguenza, il sottotetto in questione non può essere considerato un vano tecnico, e la sua realizzazione richiedeva un permesso di costruire, non essendo assentibile con le regole dell’edilizia libera.

Conseguenze dell’abuso edilizio

Poiché l’intervento è stato realizzato in assenza del necessario titolo abilitativo, il Comune ha:

• negato la sanatoria richiesta dai proprietari;
• emesso un’ordinanza di demolizione, estesa anche ad altri abusi accertati (nuovo piano interrato, tettoie, modifiche di destinazione d’uso);
• ricevuto pieno sostegno dal Consiglio di Stato, che ha confermato la sanzione.

Il principio ribadito

Qualsiasi intervento edilizio che modifichi la funzionalità di uno spazio, rendendolo abitabile, richiede un titolo autorizzativo. Spacciarlo per vano tecnico non è sufficiente per aggirare le norme, soprattutto se mancano gli elementi che ne giustifichino la destinazione impiantistica.