In edilizia la variazione essenziale va distinta dalle varianti in corso d’opera. Lo ribadisce il Tar Campania

l Tar Campania con la sentenza n. 3056/2020 del coglie l’occasione per ribadire e chiarire il concetto di variazione essenziale (per cui serve un nuovo permesso di costruire) e la differenza rispetto alle varianti in corso d’opera di un titolo edilizio.

Il caso

Un privato decideva di impugnare presso il Tar il permesso di costruire in variante concesso dal Comune al suo vicino di casa.

Il privato lamentava la non veritiera rappresentazione dello stato di fatto del progetto presentato dal suo vicino (già approvato con il rilascio di un permesso di costruire) e la violazione dell’art. 31 del dpr 380/2001 (Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali).

Il progetto originariamente prevedeva la demolizione e ricostruzione di tutta l’unità immobiliare ad uso residenziale.

Con il permesso di costruire in variante, invece, il progetto di demolizione e ricostruzione veniva modificato prevedendo:

• la sola eliminazione del piano sottotetto;
• la realizzazione di un lastrico solare praticabile di copertura, accessibile tramite un torrino scala sovrastante il piano secondo;
• la realizzazione di ulteriori modifiche riguardanti la superficie degli appartamenti sottostanti;
• la realizzazione di due cantinole.

La sentenza del Tar Campania

I Giudici sono del parere che, nel caso specifico, il permesso di costruire richiesto costituisca variante “di nessuna portata innovativa alla stregua della c.d. variazione essenziale”.

Il ricorso è dichiarato comunque improcedibile per un pregresso annullamento da parte del Consiglio di Stato dell’originario permesso di costruire.

Differenza tra variazione essenziale e variante in corso d’opera

I Giudici premettono che:

il concetto di variazione essenziale, che attiene alla modalità di esecuzione delle opere, va distinto dalle «varianti», che riguardano la richiesta di una variazione del titolo autorizzativo.

Le varianti in senso proprio costituiscono modifiche qualitative o quantitative di non rilevante consistenza rispetto al progetto approvato; esse non comportano un sostanziale e radicale mutamento del nuovo elaborato progettuale rispetto al progetto originario approvato.

Le variazioni essenziali sono caratterizzate da incompatibilità per qualità e quantità rispetto al progetto originario secondo quanto riportato dall’art. 32 del dpr 380/2001 e, come tali, sono soggette al rilascio di un permesso di costruire del tutto nuovo ed autonomo da quello concesso in precedenza.

A tal riguardo, è utile riportare interamente il citato art. 32 (determinazione delle variazioni essenziali) del Testo unico edilizia:

1. Fermo restando quanto disposto dal comma 1 dell’articolo 31, le regioni stabiliscono quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato, tenuto conto che l’essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:

1. mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;
2. aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
3. modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;
4. mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;
5. violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

2. Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.

3. Gli interventi di cui al comma 1, effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal permesso, ai sensi e per gli effetti degli articoli 31 e 44. Tutti gli altri interventi sui medesimi immobili sono considerati variazioni essenziali.