Sportello Unico per l'Edilizia

Superbonus, condomini e supercondomini: occorre far riferimento al singolo edificio

Con l’interpello n. 94/2021 l’Agenzia delle Entrate chiarisce alcuni aspetti legati all’applicabilità del Superbonus nel caso di interventi effettuati in un “supercondominio”.

Ricordiamo che un supercondominio è costituito da più edifici, ciascuno dei quali a sua volta può essere considerato un condominio semplice (basti pensare ad un parco residenziale costituito da più edifici a torre).

L’interpello al Fisco

Un amministratore di un “supercondominio”, formato da più edifici in condominio ognuno con proprio civico e codice fiscale, riferisce che l’assemblea dei condòmini ha deliberato la riqualificazione della centrale termica a servizio di tutti gli edifici.

Fa presente, inoltre, che, al fine di fruire del Superbonus, in alcuni condomìni facenti parte del predetto supercondominio, i condòmini hanno deliberato di realizzare anche lavori di isolamento termico delle facciate e del tetto dai quali conseguirà la diminuzione di due classi energetiche degli edifici interessati.

Ciò posto, l’Istante chiede quale sia la detrazione spettante, rispettivamente:

• ai condòmini che hanno deliberato anche lavori di isolamento termico delle facciate e del tetto, al fine di assicurare, congiuntamente alla sostituzione dell’impianto termico, il miglioramento di due classi energetiche degli edifici;
• ai condòmini che, invece, hanno deliberato solo la predetta sostituzione dell’impianto termico.

Il dubbio interpretativo deriverebbe dal fatto che ogni condominio ha il proprio codice fiscale e che l’ottenimento dell’agevolazione fiscale dipende anche dalla sostituzione della centrale termica del supercondominio che, a sua volta, ha un proprio codice fiscale.

Cos’è un supercondominio

Le Entrate ricordano che per supercondominio s’intende una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con i fabbricati.

La risposta delle Entrate

L’Agenzia, nel rispondere, richiama la circolare n. 30/E del 2020, ed in particolare il quesito 5.2.4 con cui è stato precisato che qualora in un condominio costituito da più edifici, la sostituzione dell’impianto termico centralizzato non consenta il miglioramento di due classi energetiche ma tale risultato è raggiunto solo per alcuni edifici oggetto di ulteriori interventi trainanti o trainati, possono accedere al Superbonus solo i condòmini che possiedono le unità immobiliari all’interno degli edifici oggetto dei predetti ulteriori interventi.

In tale caso, la verifica del rispetto dei requisiti necessari per accedere al Superbonus va effettuata con riferimento a ciascun edificio e, in particolare, il doppio passaggio di classe è attestata mediante gli appositi A.P.E. convenzionali ante e post intervento, redatti per i singoli edifici oggetto degli interventi.

Possono, invece, accedere, nel rispetto delle condizioni previste, all’ecobonus (50/65%) di cui all’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013, gli altri condòmini che possiedono le unità immobiliari all’interno degli edifici che, con il solo intervento di sostituzione dell’impianto termico centralizzato, non raggiungono il miglioramento di due classi energetiche.

Pertanto, nel caso di specie, il Superbonus spetta con riferimento alle spese sostenute dai condòmini che hanno deliberato di realizzare anche l’isolamento termico delle facciate e del tetto dal quale conseguirà, unitamente alla sostituzione dell’impianto termico a servizio dell’intero supercondominio, la diminuzione di due classi energetiche.