Edilizia

3 Dicembre 2020

Demolire e ricostruire in zona A e nei centri storici, ecco quando si può

Negli ultimi mesi sono state emanate importanti norme per rilanciare l’attività edilizia e semplificare le procedure amministrative.

Prima fra tutte quella contenuta nell’articolo 10 del DL Semplificazioni che ha modificato gli articoli 2-bis e 3 del Testo Unico dell’Edilizia consentendo di demolire e ricostruire con maggiori volumi ma stesse distanze e con diversa sagoma, prospetti e sedime. Modifiche che hanno eliminato una serie di anacronistiche limitazioni ma che hanno irrigidito le regole per gli edifici ubicati nelle zone A e nei centri storici.

Ieri la ministra delle Infrastrutture e dei Trasporti, Paola De Micheli, e la ministra per la Funzione Pubblica, Fabiana Dadone, hanno inviato una Circolare alla Conferenza delle Regioni e delle Province Autonome, all’Unione delle Province d’Italia, all’Associazione Nazionale Comuni Italiani, al Dipartimento per le Infrastrutture, i Sistemi Informativi e Statistici e ai Provveditorati Interregionali per le Opere pubbliche.

Obiettivo della Circolare è quello di fornire chiarimenti interpretativi agli enti chiamati ad applicare le recenti modifiche normative.

Demolizione e ricostruzione = ristrutturazione edilizia

La prima modifica – spiega il MIT – è relativa all’articolo 3 e consiste nella nuova definizione, più ampia, di ‘ristrutturazione edilizia’ oggi estesa anche agli interventi di demolizione e ricostruzione dove risulti modificata la sagoma, il prospetto, il sedime e le caratteristiche tipologiche.

In questi casi non sarà più necessario richiedere il permesso di nuova costruzione. E ciò varrà non solo per gli interventi di adeguamento alla normativa antisismica, come in precedenza, ma anche nei casi di migliorie all’accessibilità, di installazione di impianti tecnologici e di efficientamento energetico. Si potrà, addirittura, aumentare la volumetria se ciò risulterà funzionale alla rigenerazione urbana – sottolinea il Ministero.

Speculare alla semplificazione voluta con queste modifiche – avverte il MIT – è però il maggiore rigore richiesto per gli immobili sottoposti a particolari vincoli previsti dal codice dei beni culturali. In questi casi non solo non sono ammessi aumenti di volumetria ma è richiesto il mantenimento delle caratteristiche tipologiche originarie. Stesso discorso per gli immobili nei centri storici, dove le deroghe sono ammesse solo se previste da previsioni legislative regionali o da strumenti urbanistici.

Demolire e ricostruire con maggiori volumi ma stesse distanze

L’altra importante novità – prosegue la nota – riguarda l’articolo 2-bis del Testo Unico e la deroga alle norme sulle distanze per gli interventi di ricostruzione o demolizione, deroga oggi consentita purché gli edifici originari siano stati legittimamente realizzati nonostante il mancato rispetto delle distanze previste. Anche in questo caso, la deroga varrà per gli immobili dei centri storici solo se prevista nei piani di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale.

Demolire e ricostruire nei centri storici, quando si può

Quindi, tra le innovazioni significative – evidenzia la Circolare – c’è l’equiparazione degli edifici ubicati nelle zone A e assimilabili, nonché “nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico”, agli edifici vincolati. Equiparazione che, ricordiamo, ha suscitato le proteste di chi faceva notare come nelle zone A ci siano, accanto ad edifici di pregio da tutelare, anche immobili fatiscenti da abbattere e ricostruire con procedure più rapide.

Con la Circolare di ieri, i Ministeri tendono ad ammorbidire l’interpretazione della modifica normativa spiegando che – a differenza degli edifici vincolati, per i quali la demolizione e ricostruzione non può qualificarsi come ristrutturazione edilizia – per gli edifici ubicati in zone A e nei centri storici, l’equiparazione al regime degli edifici vincolati è solo tendenziale, essendo espressamente fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici.

Quindi, innanzitutto restano valide eventuali leggi regionali che consentano, nelle zone A e nei centri storici, interventi di demolizione e ricostruzione anche con limiti meno stringenti di quelli individuati dall’art. 3 del TUE per gli edifici vincolati, e restano valide anche le variazioni imposte dalla normativa antisismica, energetica, sull’accessibilità etc., ferme restando, come è ovvio, le valutazioni delle Amministrazioni competenti in ordine alla compatibilità degli interventi con il regime eventualmente previsto per i medesimi edifici.

Inoltre, la Circolare conferma la legittimità delle eventuali previsioni degli strumenti urbanistici (sia generali che attuativi) con cui si consentano, anche per le zone A e assimilate e per i centri storici, interventi di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione entro limiti meno stringenti di quelli ordinariamente stabiliti dal TUE.

In sintesi, le Amministrazioni preposte alla pianificazione del territorio possono dettare prescrizioni diverse e anche meno rigorose per l’effettuazione degli interventi demolizione e ricostruzione, tenuto conto dello specifico contesto preso in considerazione.

Nonostante il riferimento agli strumenti di pianificazione ‘vigenti’ – aggiunge la Circolare -, la disposizione deve essere intesa non come una semplice salvezza delle eventuali previsioni urbanistiche difformi in essere alla data di entrata in vigore del DL Semplificazioni, ma come un rinvio generale al potere di pianificazione esercitabile in ogni tempo dalle amministrazioni competenti.

Dadone: ‘lo snellimento burocratico va perseguito nel tempo’

“Le semplificazioni in materia di rigenerazione e riqualificazione urbana rappresentano una leva regolatoria importante per rilanciare un settore chiave della nostra economia e per innalzare il valore del nostro patrimonio immobiliare. Il decreto Semplificazioni è un primo passo importante, ma lo snellimento burocratico è un risultato che va perseguito nel tempo, con molti interventi mirati e la collaborazione di tutti i livelli di governo. Un’azione che condurremo con decisione grazie allo strumento dell’Agenda per la semplificazione 2020-2023” ha dichiarato la ministra Fabiana Dadone.

De Micheli: ‘in arrivo un tavolo sulla rigenerazione urbana’

“Queste norme inserite nel decreto semplificazioni rappresentano un passaggio fondamentale su almeno due fronti: da una parte, imprimono quell’accelerazione necessaria per la ripresa dell’economia, oggi ancora più di ieri. Dall’altra, garantiscono in maniera incisiva la certezza che tutte le attività si svolgano nel pieno rispetto delle regole, sempre nella direzione della legalità.

Rendere più rapidi e trasparenti i processi amministrativi oggi significa snellire i processi che troppo spesso hanno fermato interi settori imprenditoriali, significa far ripartire l’economia. Si tratta di un traguardo imprescindibile per il quale lavoriamo senza sosta, anche grazie all’impegno del Sottosegretario Salvatore Margiotta al quale ho chiesto di istituire e coordinare un Tavolo di esperti sulla rigenerazione urbana” ha dichiarato la Ministra delle Infrastrutture e dei Trasporti Paola De Micheli.

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