Edilizia

26 Novembre 2022

Soppalco: se c’è aumento del carico urbanistico serve il permesso di costruire

La sentenza 10337/2022 del 23 novembre del Consiglio di Stato tratta il caso di un soppalco, le cui dimensioni, tendenzialmente, finiscono per condizionare l’esigenza di un titolo abilitativo semplice (SCIA) rispetto al permesso di costruire.

Se le dimensioni non sono modeste e l’intervento comporta una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, con incremento delle superfici dell’immobile/appartamento e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico, però – come nel caso di specie – serve il permesso di costruire e, senza, si rischia l’abuso edilizio con demolizione annessa.

Soppalco interno: SCIA o permesso di costruire?

L’appellante contesta un’ordinanza di demolizione affermando che, per una determinata opera edilizia, ‘bastava’ la SCIA (o la CILA), mentre in realtà sarebbe servito il permesso di costruire. Il TAR, confermando l’operato del comune che aveva ingiunto la demolizione, ha ritenuto che:

  • la realizzazione del soppalco, in ragione delle suindicate dimensioni, ha comportato un consistente incremento di superficie utile dell’abitazione principale, tenuto conto sia della sua superficie complessiva che dell’altezza massima, dal colmo al piano di calpestio del soppalco stesso, ed il conseguente aumento del carico urbanistico preesistente, tanto da far ritenere l’intervento in contestazione tra quelli che l’art. 10, comma 1, lett. c, d.p.r. n. 380/2001, indica quali interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, subordinati a permesso di costruire e, dunque, non assoggettabili a denuncia d’inizio attività come preteso dai ricorrenti”;
  • secondo un costante insegnamento giurisprudenziale del giudice amministrativo dal quale il Collegio ritiene non doversi discostare, i soppalchi possono ritenersi sottratti al regime del permesso di costruire, ove qualificabili come interventi di restauro o risanamento conservativo, solo qualora siano di modeste dimensioni e non siano idonei a creare un ambiente abitativo, al contrario non rientrando nell’ambito degli interventi di restauro o risanamento conservativo, ma nel novero degli interventi di ristrutturazione edilizia, qualora arrechino, come nel caso di specie, una modifica della superficie utile dell’appartamento, con conseguente aggravio del carico urbanistico”.

La DIA (SCIA) può essere sufficiente?

Secondo il ricorrente, avrebbe errato il TAR nel ritenere l’opera abusiva per l’assenza del necessario titolo abilitativo in quanto la stessa era stata realizzata in forza di una DIA sulla quale il Comune non ha mai emesso alcun provvedimento repressivo ritenendola, pertanto, legittima ed efficace.

La consistenza edilizia

Tutto ruota, sostiene Palazzo Spada, attorno alla consistenza edilizia del manufatto contestato all’appellante che viene descritto quale soppalco essendo costituito quindi da un solaio orizzontale posto all’interno di un locale dell’immobile al fine di ricavare uno spazio aggiuntivo.

Soppalco con permesso di costruire o con SCIA: le coordinate

In ordine a tale tipologia di opere, il Consiglio di Stato ribadisce l’orientamento espresso con la recente pronuncia richiamata da parte appellata che così si esprime:

  • secondo la giurisprudenza di questo Consiglio di Stato, è necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, con incremento delle superfici dell’immobile e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico;
  • “si rientrerà invece nell’ambito degli interventi edilizi minori, per i quali comunque il permesso di costruire non è richiesto, ove il soppalco sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile: quest’ultima ipotesi si verifica solo nel caso in cui lo spazio realizzato col soppalco consista in un vano chiusosenza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone …anche il richiamato articolo 26 della L. 28 febbraio 1985, n. 47, esimeva l’interessato dal richiedere il previo rilascio di titolo edilizio soltanto per le opere interne alle costruzioni che non comportassero “modifiche della sagoma né aumento delle superfici utili e del numero delle unità immobiliari” (anche ai sensi dell’attuale art. 10 del d.P.R., costituiscono “interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire: … gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici”);” (cfr. Cons. Stato, sez. VI, 11 febbraio 2022, n. 1002; id., 2 marzo 2017, n. 985; id., 9 luglio 2018, n. 4166; id., 8 luglio 2019, n. 4780).

In definitiva, visto che le opere contestate hanno comportato un organismo edilizio nuovo ad uso abitativo, con aumento di superficie e volume utile, serve il permesso di costruire.

Si tratta, infatti, “della realizzazione di un soppalco in muratura della superficie di mq. 21 circa con altezza di mt. 1,90 circa da soffitto e mt. 2,20 dal pavimento, raggiungibile da una scala in legno e muratura, rifinito in ogni sua parte” come tale senz’altro soggetto a permesso di costruire per la sua piena utilizzabilità anche a fini abitativi.

Risulta quindi priva di rilievo, contrariamente a quanto si deduce in appello, la presentazione di DIA (oggi SCIA) in relazione alle opere in questione.

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