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Agevolazioni prima casa e immobili di lusso, chiarimenti sul requisito della superficie (240 m²)

Un contribuente aveva usufruito delle agevolazioni edilizie previste per l’acquisto della prima casa. L’Agenzia delle Entrate disponeva il recupero d’imposta, ritenendo che avesse usufruito indebitamente dell’agevolazione, in quanto l’immobile da lui acquistato doveva essere considerato di lusso perché avente superficie utile superiore a 240 m².

Il contribuente proponeva ricorso davanti alla Commissione Tributaria Provinciale di Perugia che lo respingeva.

La Commissione Tributaria Regionale, successivamente, accoglieva l’appello ritenendo che nel computo della superficie totale dell’immobile dovessero essere esclusi i locali non abitabili al piano interrato.

Agevolazioni prima casa e immobili di lusso, la sentenza della Cassazione

La Corte di Cassazione con la sentenza 18481/2016 si esprime sul ricorso presentato dalle Agenzie delle Entrate contro la decisione della CTR.

Ricordiamo innanzitutto che uno dei requisiti per usufruire dell’agevolazione prima casa è che l’immobile non deve presentare caratteristiche di lusso (dm 2 agosto 1969).

In particolare ai sensi dell’art.6 del dm 2 agosto 1969, nel computo dei 240 m² di superficie utile prevista bisogna escludere, i seguenti locali:

• cantine
• soffitte
• terrazzi
• balconi
• scale
• posti macchina

Nel caso in esame la Cassazione, richiamando la sentenza n.10807/2012, ritiene che i locali in questione al piano interrato non rientrano nelle tipologie sopra indicate e che quindi siano computabili ai fini della superficie utile complessiva.

In riferimento alla utilizzabilità della superficie, la Corte fa riferimento ad un’altra sentenza della Cassazione (n. 25674/2013). Per stabilire se un’abitazione sia di lusso e, quindi, esclusa dalle agevolazioni prima casa, costituisce parametro idoneo il requisito dell’utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, la quale, al contrario, risulta irrilevante nel calcolo della superficie utile.

Per questi motivi la Cassazione accoglie il ricorso dell’Agenzia dell’Entrate, considerando i locali al piano interrato utilizzabili. Il seminterrato è quindi da inserire nel calcolo della superficie utile per la valutazione degli immobili di lusso.

In definitiva, dopo il nuovo computo, la superficie utile dell’abitazione risulta superiore a 240 m² . Il contribuente ha, dunque, usufruito indebitamente delle agevolazioni edilizie previste per l’acquisto della prima casa.

Agevolazioni prima casa dopo il dlgs 175/2014

Nella sentenza appena analizzata, l’agevolazione prima casa era subordinata, tra le varie cose, al requisito di “abitazione di lusso”. Dal 2014 non si fa più riferimento alla dm del 69 per le agevolazioni, ma alla categoria catastale.

L’art. 33 del dlgs 175/2014 ha modificato i criteri per individuare gli immobili per i quali è possibile usufruire dell’agevolazione prima casa ai fini dell’imposta sul valore aggiunto e dell’imposta di registro.

In particolare sono esclusi dalle agevolazioni gli immobili (anche in corso di costruzione) classificati o classificabili nelle categorie catastali diverse dalle seguenti:

• cat. A/1 (abitazioni di tipo signorile)
• cat. A/8 (abitazioni in ville)
• cat. A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici)

L’applicazione delle agevolazioni prima casa è, dunque, vincolata alla categoria catastale dell’immobile. Non assumono più alcun rilievo, ai fini dell’individuazione delle case di abitazione oggetto dell’agevolazione, le caratteristiche previste dal decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, che contraddistinguevano gli immobili di lusso.