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15 Marzo 2019

Cambio destinazione d’uso sottotetto: serve il permesso di costruire!

Cassazione: il cambio destinazione d’uso del sottotetto, da vano tecnico ad uso residenziale, senza il permesso di costruire costituisce abuso edilizio

Con la recente ordinanza n. 9046/2019, la Corte di Cassazione interviene in merito ad un caso riguardante il cambio destinazione d’uso di un sottotetto.
In particolare, viene ribadito che se un intervento edilizio comporta il cambio di destinazione d’uso, da vano tecnico ad uso residenziale, serve sempre il rilascio del permesso di costruire, pena la responsabilità penale, in quanto l’intervento comporta una trasformazione radicale.
Il caso
Il caso in esame riguarda il ricorso proposto dal proprietario di un immobile che ha modificato la destinazione d’uso del sottotetto per finalità abitative, per rendere fruibile il locale sottostante.
La modifica è avvenuta in assenza della necessaria autorizzazione e il proprietario viene quindi accusato di abuso edilizio in quanto l’attività edilizia ha modificato in maniera radicale il vano, assegnandolo ad una diversa funzione all’interno dell’abitazione.
A detta del ricorrente, invece, non c’è stata alcuna modifica radicale del sottotetto, tanto che la destinazione del locale sarebbe rimasta la medesima anche a seguito dell’attività di costruzione.
Iter processuale
La Corte d’Appello ha confermato la sentenza del Tribunale di primo grado, che aveva condannato il cittadino alla pena di 2 mesi di arresto e 9 000 euro di ammenda, in quanto colpevole del reato di cui all’art. 44, lett. b), dpr 380/2001, nonché del reato di cui agli artt. 93, 94 e 95, riconoscendogli il beneficio della sospensione condizionale della pena subordinato al ripristino dello stato dei luoghi.
La Cassazione osserva che nel rendere fruibile il locale sottotetto attraverso l’abbassamento del piano di calpestio e la predisposizione di impianti elettrici, si ha una vera e propria modifica della destinazione d’uso.
Quanto alla necessità del permesso di costruire in relazione al mutamento della destinazione d’uso del sottotetto per finalità abitative, gli ermellini osservano che correttamente i giudici di appello richiamano la consolidata giurisprudenza della Corte secondo cui:
la destinazione abitativa di un sottotetto, che secondo gli strumenti urbanistici aveva soltanto una funzione tecnica, costituisce mutamento di destinazione d’uso per il quale è necessario il rilascio preventivo del permesso di costruire, atteso che la variazione avviene tra categorie non omogenee ( Sez. 3, n. 17359 del 08/03/2007 – dep. 08/05/2007, P.M. in proc. Vazza, Rv. 236493).
Volumi tecnici
I giudici supremi chiariscono, inoltre, che per l’identificazione dei volumi tecnici va fatto riferimento ai seguenti 3 parametri:
il primo di tipo funzionale, dovendo sussistere un rapporto di strumentalità necessaria del volume tecnico con l’utilizzo della costruzione;
il secondo riguarda l’impossibilità di elaborare soluzioni progettuali diverse all’interno della parte abitativa, per cui tali volumi devono essere ubicati solo all’esterno;
il terzo, infine, la necessaria proporzionalità fra le esigenze edilizie ed i volumi, che devono limitarsi a contenere gli impianti serventi della costruzione principale e devono essere completamente privi di una propria autonomia funzionale, anche solo potenziale.
Nel caso in esame, la natura delle opere realizzate all’interno del sottotetto dimostrava inequivocabilmente la modifica della destinazione d’uso e la sua trasformazione in unità abitativa; dagli elementi individuati si ha che:
la realizzazione di il locale sottotetto con vani distinti e comunicanti con il piano sottostante mediante una scala interna, rende evidente la finalità abitativa del locale sottotetto;
il locale sottotetto, è fornito di impiantistica elettrica e televisiva, di impiantistica idraulica e di riscaldamento in fase di completamento;
l’area completamente pavimentata ad eccezione di un piccolo locale, la cui destinazione alla realizzazione di un bagno è dimostrata dalla presenza di impiantistica idraulica.
Pertanto, l’abuso edilizio effettivamente sussiste.
Richiamando sul punto la consolidata giurisprudenza amministrativa, si conclude che:
per la normativa edilizia (art. 3 comma 1, lettere a e c del T.U. n. 380 del 2001, in combinato disposto con l’art. 10 comma 1, lett. c e con l’art. 23-ter del medesimo T.U.), le opere interne e gli interventi di ristrutturazione urbanistica, come pure quelli di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo, necessitano del preventivo rilascio del permesso di costruire ogni qualvolta comportino mutamento di destinazione d’uso tra due categorie funzionalmente autonome (v., tra le tante: T.A.R. Roma, (Lazio) sez. II, 04/04/2017, n.4225).

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