Sportello Unico per l'Edilizia

Doppia conformità edilizia, esclusa la possibilità di sanatorie parziali

La sanatoria edilizia può essere concessa solo a condizione che sia rispettata la doppia conformità ex art. 36 del D.P.R. n. 380/2001, ma deve riguardare l’abuso nel suo complesso, escludendo la possibilità di sanatorie parziali.

E’ un principio cardine della giurisprudenza amministrativa in ambito edilizio e che il TAR Toscana ha nuovamente ribadito con la sentenza n. 727/2022.

Il caso in esame riguarda il ricorso presentato contro un’Amministrazione Comunale che aveva comunicato il diniego alla domanda di accertamento di conformità ex art. 36 del D.P.R. n. 380/2001 per interventi edilizi non realizzati in conformità alle SCIA rilasciate al proprietario. In particolare, un fienile era stato trasformato in abitazione abbassando la quota del pavimento di calpestio con conseguente incremento volumetrico e frazionando indebitamente la struttura in tre miniappartamenti indipendenti; inoltre una serra solare è stata trasformata in veranda per la stabile permanenza di persone.

Il Comune ha quindi ingiunto la riconduzione degli immobili e dei terreni allo stato urbanistico legittimato. Il proprietario ha invece eseguito alcuni parziali ripristini, per poi chiedere l’accertamento di conformità delle difformità residue; la domanda è stata respinta e il diniego di sanatoria è stato impugnato.

Nel valutare il caso, il TAR ha ricordato che l’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) consente di sanare gli abusi edilizi alla duplice condizione che gli interventi realizzati senza titolo, o in difformità da esso, risultino conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della loro realizzazione, sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

La disposizione esprime il principio fondamentale della c.d. “doppia conformità”, che circoscrive la sanatoria, distinguendola così dai condoni edilizi straordinari, ai soli abusi formali.

Coerentemente con tale principio, la giurisprudenza amministrativa ha da un lato escluso l’ammissibilità di sanatorie parziali o condizionate di opere abusive che abbiano dato luogo a un intervento unitario, dato che l’art. 36 riguarda, appunto, l’intervento abusivo nella sua interezza e non alla singola opera abusiva.

Di conseguenza, il responsabile dell’abuso può percorrere solo due strade:

• ripristino integrale dello stato dei luoghi, mediante la demolizione e rimozione di tutte le opere accertate come abusive dall’amministrazione competente;
• presentazione dell’istanza di accertamento di conformità riferita alla totalità dell’intervento abusivo.

Dall’altro lato, come spiega il TAR, è consolidato l’orientamento secondo cui non è consentito il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria subordinato alla realizzazione di lavori che consentano di rendere il manufatto conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda o al momento della decisione.

La sanatoria “condizionata”, o “con prescrizioni”, contraddice infatti sul piano logico la previsione di legge nella misura in cui contiene in sé la negazione della “doppia conformità”, e si giunge a una conclusione analoga quando gli interventi volti a conformare gli abusi alla disciplina urbanistico-edilizia vengano apportati preliminarmente su iniziativa dello stesso richiedente il titolo in sanatoria, tanto più che le opere realizzate su manufatti abusivi partecipano della medesima natura di questi ultimi.