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2 Febbraio 2017

Posto auto condominiale: è lecita l’assegnazione esclusiva con delibera condominiale?

Posto auto condominiale: secondo la Cassazione non vale la delibera condominiale per l’assegnazione esclusiva dei posti auto all’interno del cortile, ma ci vuole un atto notarile

Un condominio, dopo regolare assemblea, deliberava quanto segue:

  • assegnazione di 24 posti auto nel cortile condominiale comune, uno per ciascuno dei 24 appartamenti
  • autorizzazione a realizzare a proprie spese una copertura per il posto auto
  • obbligo di realizzare le eventuali coperture tutte con le stesse caratteristiche

Uno dei condòmini si rivolgeva al Tribunale ordinario, che però rigettava il ricorso.

Il conseguente giudizio di appello annullava la delibera condominiale per i seguenti motivi:

  • violazione del comma 2 art. 1120 cc
  • esclusione dalla decisione dei proprietari dei locali commerciali, che dal verbale non risultavano non essere proprietari del cortile

Pertanto il condominio presentava ricorso per Cassazione.

Posto auto condominiale: la sentenza della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 23660/2016 si esprime sul ricorso presentato dal condominio.

Il ricorrente presenta ricorso, lamentando:

  • errata applicazione, da parte della Corte,  del secondo comma, anziché il primo, dell’art. 1120 cc
  • la decisione della Corte di avere censurato la delibera per aver escluso dall’assegnazione dei posti auto i proprietari dei locali commerciali, senza tener conto che era previsto che l’area retrostante dell’edificio fosse ceduta ai soli assegnatari degli alloggi

Innanzitutto richiamiamo l’art. 1120 cc, secondo cui:

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:

  1. le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti
  2. le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune

La Corte di Appello aveva sentenziato che:

  • era chiaro il contrasto con il c.2 art. 1120, in quanto si vuole trasformare un’area di uso comune indivisa in porzioni di uso esclusivo
  • l’invalidità del quorum dell’assemblea, che escludeva i proprietari dei fondi commerciali, in quanto non si evinceva da alcuna parte che gli stessi non potevano servirsi del cortile condominiale

La Corte di Cassazione considera ragionevoli le motivazioni della Corte di appello e rigetta il ricorso presentato dal condominio.

In particolare viene sottolineato che per attuare un qualunque frazionamento è necessaria la stipulazione di un atto notarile.

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