Edilizia

7 Febbraio 2019

Varianti essenziali al progetto originale: serve il permesso di costruire

Tar Campania: le varianti essenziali sono soggette al rilascio di permesso a costruire del tutto nuovo ed autonomo, rispetto a quello originario
Quali sono le differenze tra varianti edilizie in senso proprio e varianti edilizie essenziali? Notevoli e soprattutto determinanti per il diverso titolo edilizio corrispondente: la recente sentenza 204/2019 del Tar Campania (Salerno) fornisce in tal senso spunti molto interessanti e chiarimenti fondamentali.
L’oggetto del contendere è dato dal ricorso di alcuni comproprietari di un’unità abitativa, secondo i quali il comune aveva illegittimamente assentito, in zona “B” del vigente P. R. G., un intervento di nuova costruzione, con completamento del primo piano (secondo livello) e realizzazione di un terzo livello, con copertura a falda inclinata, in asserita palese violazione delle prescrizioni di zona.
Nello specifico il progetto in esame era stato assentito con permesso di costruire gratuito (senza oneri di urbanizzazione), quale mero “completamento fabbricato per civile abitazione”; in realtà, sia dalla relazione tecnica d’accompagnamento al progetto, sia dagli elaborati grafici, si desumeva che l’intervento consisteva, tra l’altro, nella sopraelevazione del fabbricato, comportante modifica delle altezze e aumento di cubatura; in particolare, s’era al cospetto di un’edificazione, ex novo, del terzo livello, comportante incremento d’altezza e di volumetria, nonché modifica dei prospetti, posto che il fabbricato in questione si sviluppava su due livelli, con copertura piana a lastrico, di cui il primo, a piano terra, di proprietà aliena, e il secondo, al primo piano, di proprietà del controinteressato.
Il permesso di costruire impugnato assentiva la realizzazione di un terzo livello, con copertura a falda inclinata, avente caratteristiche abitative e, comunque, comportante realizzazione di ulteriore volumetria, viste le concrete caratteristiche di tale sopraelevazione. C’era, quindi, una palese variante edilizia. Di che tipo?
Varianti in edilizia: conta la correlazione col progetto originario
I giudici campani specificano che, “mentre le “varianti in senso proprio”, ovvero le modificazioni qualitative o quantitative di non rilevante consistenza rispetto al progetto approvato, tali da non comportare un sostanziale e radicale mutamento del nuovo elaborato rispetto a quello oggetto di approvazione, sono soggette al rilascio di permesso in variante, complementare ed accessorio, anche sotto il profilo temporale della normativa operante, rispetto all’originario permesso a costruire, le “varianti essenziali”, ovvero quelle caratterizzate da incompatibilità quali–quantitativa con il progetto edificatorio originario rispetto ai parametri indicati dall’art. 32 TUE, sono soggette al rilascio di permesso a costruire del tutto nuovo ed autonomo rispetto a quello originario e per il quale valgono le disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variante” (Cassazione penale, Sez. III, 13/06/2018, n. 34148).
L’art.32 del dpr 380/2001, citato nella massima, considera varianti essenziali, al comma 1 lett. b), quelle che comportano un “aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato, come peraltro si è verificato nel caso di specie, essendosi prevista, a tacere d’altro, la sopraelevazione di un piano, mansardato, in più, la quale rileva, quindi, nel senso di determinare l’illegittimità del vecchio permesso di costruire, indipendentemente dalla sua – del resto, verosimile – destinazione abitativa.”
Stabilito, pertanto, che le varianti essenziali “sono soggette al rilascio di permesso a costruire del tutto nuovo ed autonomo, rispetto a quello originario e per il quale valgono le disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variante”, viene meno la suggestiva tesi difensiva del comune, fondata, viceversa, sulla stretta correlazione, a suo dire esistente tra i titoli abilitativi de quibus, in virtù della quale il secondo si sarebbe limitato a sovrapporsi alla c. e. originaria, non richiedendo più, quindi, la verifica (nell’attualità) circa il rispetto dei limiti di cubatura, previsti dalle N. T. A. del P. R. G.

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