Sportello Unico per l'Edilizia

Ampliamento del sottotetto in area vincolata: i motivi del no alla sanatoria

Con sentenza 3531/2022 dello scorso 5 maggio, il Consiglio di Stato si occupa del cd. terzo condono edilizio (legge 236/2003, di conversione del DL 269/2003 art.32 comma 27), nello specifico di una richiesta di permesso in sanatoria per la realizzazione di un sottotetto al servizio dell’abitazione.

L’opera da sanare consiste nell’ampiamento in altezza di un sottotetto già esistente sul retro del fabbricato, non costituente volume residenziale in quanto sfornito dell’altezza richiesta per renderlo abitabile.

Il comune ha negato il titolo abilitativo in sanatoria, rilevando che:

• a) l’intervento non era conforme alla strumentazione urbanistica vigente;
• b) l’intervento realizzato rientrava tra quelli previsti dal comma 27 lett. d) dell’art. 32 della legge 326/03.

Il Tar Campania dava ragione al comune e allora si arrivava fino a Palazzo Spada con lo stesso epilogo.

Terzo condono edilizio: le regole

La causa ha ad oggetto il diniego di condono edilizio (art. 32 del DL 269/2003, come conv. con L. 326/2003) relativamente all’ampiamento in altezza di un sottotetto, relativo ad un fabbricato sito in area vincolata.

Per i giudici del Consiglio di Stato la tesi dell’appellante non può essere condivisa, fondandosi su una lettura errata dell’art. 32, commi 26, lett. a), e 27, lett. d), del D.L. 269/2003 e del relativo allegato.

Ai sensi dell’art. 32, comma 26, lettera a) del D.L. 269/2003: “Sono suscettibili di sanatoria edilizia le tipologie di illecito di cui all’allegato 1: a) numeri da 1 a 3, nell’ambito dell’intero territorio nazionale, fermo restando quanto previsto alla lettera e) del comma 27 del presente articolo, nonché 4, 5 e 6 nell’ambito degli immobili soggetti a vincolo di cui all’articolo 32 della legge 28 febbraio 1985 n. 47”.

L’art. 32, comma 27, del medesimo decreto legge prevede che: “Fermo restando quanto previsto dagli articoli 32 e 33 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, le opere abusive non sono comunque suscettibili di sanatoria, qualora (…) siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici”.

Opera edilizia maggiore in area vincolata: non è sanabile

Quindi, non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell’allegato 1 alla citata legge (cd. abusi maggiori), realizzate su immobili soggetti a vincoli, a prescindere dal fatto che (ed anche se) si tratti di interventi conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici e al fatto che il vincolo non comporti l’inedificabilità assoluta dell’area.

Sono invece sanabili, se conformi a detti strumenti urbanistici, solo gli interventi cd. minori di cui ai numeri 4, 5 e 6, dell’allegato 1 al DL 326, cit. (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria), previo parere della autorità preposta alla tutela del vincolo.

La giurisprudenza (cfr. Cons. St., n. 1664 del 02 maggio 2016; Cons. St., n. 735 del 23 febbraio 2016; Cons. St., n. 2518 del 18 maggio 2015) ha costantemente affermato che, ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d) del DL 269/2003, le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli sono sanabili solo se, oltre al ricorrere delle ulteriori condizioni – e cioè che le opere siano realizzate prima della imposizione del vincolo, che siano conformi alle prescrizioni urbanistiche e che vi sia il previo parere dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo – siano opere minori senza aumento di superficie e volume (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria).

Pertanto, un abuso comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo, indipendentemente dal fatto che il vincolo non sia di carattere assoluto, non può essere sanato.

Quando la sanatoria ‘tiene’

L’applicabilità della sanatoria nelle aree sottoposte a vincoli di natura paesaggistica, alle sole opere di restauro o risanamento conservativo o di manutenzione straordinaria (che non implicano un aumento della volumetria), se ed in quanto conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, è stata poi confermata anche dalla costante giurisprudenza penale secondo cui: “in tema di abusi edilizi commessi in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, il condono previsto dall’art. 32 del D.L. n. 269 del 2003 (convertito, con modificazioni, dalla l. n. 326 del 2003) è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1 del citato D.L. (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) e previo parere favorevole dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo, mentre non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai precedenti numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato, anche se l’area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici” (Corte Cass., 40676 del 2016).