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Cambio destinazione d’uso, quando serve il permesso di costruire?

E’ necessario il permesso di costruire per il cambio destinazione d’uso tra categorie non omogenee. I chiarimenti dal TAR Campania

Il cambio di destinazione d’uso da industriale a commerciale non può avvenire mediante SCIA, ma necessita del rilascio del permesso di costruire. Questo il chiarimento riportato nella recente sentenza del TAR Campania.

Il caso

Il proprietario di alcuni capannoni industriali, siti in zona D del PRG, presentava la DIA (oggi SCIA) per procedere alla realizzazione di lavori di manutenzione (opere interne, realizzazione pensilina ingresso principale) e cambio di destinazione d’uso, da industriale-artigianale a commerciale dei suddetti capannoni.

Per i medesimi capannoni, la società X, locataria degli stessi, presentava richiesta di apertura di una media struttura di vendita per una superficie complessiva di 1500 m².

Il Comune dichiarava la DIA edilizia non assentibile in quanto la destinazione d’uso commerciale doveva ritenersi incompatibile con la destinazione industriale propria della zona D (che prevede attività industriali, laboratori sussidiari delle attività commerciali, laboratori artigianali); inoltre, in ragione del diniego della DIA, negava l’autorizzazione per l’apertura della media struttura di vendita.

Il Comune ordinava, quindi alla società X l’immediata chiusura dell’attività e ingiungeva al proprietario il ripristino della destinazione d’uso originaria dei capannoni.

Con separati ricorsi, entrambi (società e proprietario) contestavano l’operato del Comune sostenendo, da un lato, che l’attività commerciale doveva ritenersi compatibile con la destinazione di zona D e, dall’altro, che per il richiesto cambio di destinazione d’uso, non occorreva alcun permesso di costruire ma era sufficiente procedere mediante la sola DIA (SCIA).

Si costituiva in giudizio il Comune.

Sentenza TAR Campania

I giudici campani, analizzato il caso in esame, confermano la legittimità dei provvedimenti comunali di non assentibilità delle SCIA (SCIA edilizia e SCIA commerciale) presentate autonomamente dal proprietario e dalla società.

A detta dei giudici, le pronunce del Comune non hanno mai rilevato alcuna incompatibilità della destinazione commerciale con l’area D, soffermandosi, per lo più, sulla questione della possibilità di procedere al cambio di destinazione d’uso mediante SCIA.

Al riguardo affermano, invece, che il cambio di destinazione d’uso costituisce, nel caso in esame, un mutamento urbanisticamente rilevante per il quale non è sufficiente la presentazione della DIA (oggi SCIA), ma è necessario acquisire il previo rilascio del permesso di costruire.

In considerazione del nuovo art. 23 ter del dpr 380/2001, introdotto dal dl 133/2014, nel definire la nozione di mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, e nulla stabilendo circa il titolo edilizio necessario per la sua realizzazione, si ha che

ogni forma di utilizzo degli immobili diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, che ne comporti l’assegnazione ad una categoria funzionale diversa.

Ricordiamo che le destinazioni urbanistiche secondo la nuova norma sono:

• a) residenziale;
• a-bis) turistico-ricettiva;
• b) produttiva e direzionale;
• c) commerciale;
• d) rurale.

A detta dei giudici, la semplificazione delle attività edilizie voluta dal legislatore non si è spinta al punto di rendere tra loro omogenee tutte le categorie funzionali che, al contrario, rimangono tra loro non assimilabili, con la conseguenza che il passaggio dall’una all’altra costituisce, come nel caso di specie, mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, non assentibile mediante SCIA.

In definitiva, quanto al cambio di destinazione d’uso tra una categoria e l’altra, deve ritenersi, in conformità con il prevalente indirizzo giurisprudenziale, che solo il cambio di destinazione d’uso tra categorie omogenee non necessiti del permesso di costruire mentre, allorché intervenga tra categorie edilizie autonome, lo stesso integri una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, assoggettata al regime del permesso di costruire (cfr., ex pluris, TAR Lazio, Roma. Sez. II bis, sent. 13 aprile 2017, n. 4577).