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31 Marzo 2016

Detrazione Iva 50% su acquisto nuova casa: i notai la pensano diversamente dall’Agenzia delle Entrate

Detrazione Iva 50% su immobili residenziali, i notai analizzano la legge e forniscono interpretazioni talvolta discostanti rispetto a quelle dell’Agenzia delle Entrate

La legge di stabilità 2016 ha previsto una nuova detrazione ai fini Irpef, ossia la possibilità di portare in detrazione il  50% dell’Iva applicata sull’acquisto di unità immobiliari residenziali, di classe energetica A o B, cedute dalle imprese costruttrici, entro il 31 dicembre 2016 (v. art. “Detrazione Iva acquisto casa, in arrivo nuove agevolazioni fiscali“).

In questo articolo riproponiamo lo studio 7/2016 del Notariato che esamina le condizioni e l’applicabilità della detrazione, offrendo nuovi spunti di analisi.

L’approfondimento ha lo scopo di fornire informazioni utili in merito a presupposti soggettivi ed oggettivi dell’agevolazione fiscale, circa:

  • i soggetti beneficiari della nuova detrazione
  • le imprese che effettuano la cessione
  • la tipologia di immobili agevolabili
  • il requisito temporale e la richiesta di detrazione
  • il calcolo della detrazione, il principio di cassa e l’intrasferibilità del beneficio
  • il cumulo delle detrazioni

Il punto di vista del Notariato in merito ad alcuni requisiti soggettivi differisce rispetto a quello dell’Agenzie delle Entrate.

Il presupposto soggettivo del cedente: il parere dei notai è diverso da quello dell’Agenzia delle Entrate

Affinché si possa usufruire del beneficio la cessione deve essere effettuata da un’impresa costruttrice che:

  • applichi l’IVA all’atto di trasferimento
  • abbia effettivamente costruito l’immobile da trasferire (incluse le imprese che hanno realizzato l’immobile non direttamente, ma appaltando la costruzione ad un’altra impresa)

Relativamente alle imprese ristrutturatrici, i notai interpretano la norma diversamente da quanto fatto dalle Entrate in occasione di Telefisco 2016.

Infatti, secondo l’amministrazione finanziaria, non sono soggetti al beneficio gli immobili venduti da imprese di ripristino (ristrutturatrici), cioè da quelle imprese che acquistano un fabbricato ed eseguono o fanno eseguire sullo stesso gli interventi edilizi elencati dall’art. 3, comma 1, lett. c), d) ed f) del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. n. 380/2001).

Secondo il Notariato, l’Agenzia ha fondato le ipotesi di non spettanza della detrazione principalmente su un’interpretazione letterale della norma. In particolare, è stato precisato che “dal tenore letterale della norma si desume che il presupposto agevolativo sia l’acquisto di immobili nuovi (ovvero quelli per i quali non sia intervenuto un acquisto intermedio) venduti direttamente dalle imprese costruttrici dei medesimi. Restano pertanto escluse le vendite effettuate da imprese che hanno solo eseguito lavori di recupero edilizio, per le quali potrebbero tuttavia ricorrere i presupposti per la diversa agevolazione di cui al comma 3, dell’articolo 16-bis, del TUIR”.

Un’interpretazione più sistematica, suggerirebbe di valutare le reali intenzioni del legislatore: questi, infatti, con l’agevolazione della detrazione sull’Iva ha inteso “equilibrare” il costo degli oneri fiscali assolti dall’acquirente al momento del rogito, dovuti al versamento dell’Iva piuttosto che dell’imposta di registro. Infatti, nel regime Iva, la base imponibile è costituita dal corrispettivo e l’imposta è pari al 10% (4% se “prima casa”, 22% se “abitazione di lusso”).

Invece le medesime cessioni in regime di imposta di registro, ossia cedute da privati,  soggiacciono ad un prelievo meno oneroso, dovuto a 2 fattori:

  • la base imponibile è nella maggior parte dei casi costituita dal valore catastale, inferiore all’importo di compravendita
  • l’imposta risulta inferiore: 9% (2% per la “prima casa”)

Con l’agevolazione fiscale in rassegna, il legislatore ha inteso rendere più equilibrata la tassazione, consentendo agli acquirenti degli immobili, le cui cessioni sono soggette (imponibili) ad Iva, il “recupero”, sotto forma di detrazione Irpef, di una parte dell’imposta pagata.

La medesima esigenza si manifesterebbe anche per le cessioni di immobili poste in essere dalle imprese di ripristino o ristrutturatrici che, solitamente, sono imponibili ai fini Iva.

Pertanto, negare la detrazione per il solo fatto che la cessione dell’immobile è effettuata da un’impresa non costruttrice ma solo ristrutturatrice risulterebbe in contrasto con la ratio dell’intervento normativo.

Per tale ragione, superando un’interpretazione rigorosamente letterale, i notai ritengono che si possa affermare che “il diritto alla detrazione dall’Irpef del 50 per cento dell’Iva riguarda anche le cessioni di immobili residenziali poste in essere dalle predette imprese di ripristino“.

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