Edilizia

9 Giugno 2021

Le modifiche all’attività edilizia portate dal DL n. 77-21 (Semplificazioni 2021)

L’ultima normativa uscita, oltre a trattare in modo specifico la materia socio economica e fiscale, interviene anche su alcuni aspetti dell’attività edilizia e norme correlate, riguardanti soprattutto gli atti autorizzativi, nell’ottica di uno snellimento delle procedure e semplificazione burocratica.

In estrema sintesi le notazioni più rilevanti:

Tipologia dell’intervento edilizio, per l’efficienza ed il risparmio energetico (Art. 33 D. L. n. 77/21)

Gli interventi relativi all’efficienza e quindi alla riqualificazione energetica, rientrano nella manutenzione straordinaria (cosiddetta leggera) e sono realizzabili mediante il titolo abilitante (tacito da presentare allo Sportello unico per l’edilizia), Comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), a firma di un tecnico abilitato.

Sono richieste le condizioni che i lavori non:

  • Rientrino nell’intervento di demolizione e ricostruzione (Nel qual caso sarebbe necessario altro titolo abilitante: Permesso di costruire/SCIA)
  • Modifichino la superficie, volumetria complessiva e la sagoma, (oltre alla quota concessa circa i maggiori spessori delle murature esterne “cappotto”degli elementi di copertura, “pacchetto di isolamento”, ecc.),
  • Portino modifiche sistematiche ai prospetti, in modo da variare la facciata di un fabbricato, (con modifica del decoro architettonico), consentendo nel contempo d’altro canto la possibilità di cambiare solo alcuni elementi della stessa, per mantenere o acquisire l’agibilità del fabbricato o l’accesso allo stesso. (Es.: apertura, spostamento, o modifica di una porta d’ingresso dell’unità immobiliare, di finestra, porta finestra o del portone di un garage, ecc.).
  • Interessino le parti strutturali del fabbricato. (Altrimenti sarebbe necessaria, la SCIA normale).

Asseverazione del tecnico progettista

Nella (CILA) il progettista deve attestare, oltre a quanto già previsto nello stampato unificato (ANCI o regionale), la tipologia dell’intervento edilizio, la sua localizzazione, l’impresa esecutrice, gli altri eventuali tecnici incaricati, ecc., ed in particolar modo, gli estremi del titolo abilitativo:

  • Che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione. (Concessione. Permesso di costruire/SCIA super, ecc.).

Titolo abilitativo edilizio esistente ma non reperibile

    • Nell’ipotesi dell’impossibilità di reperire il titolo edilizio originario che ne ha previsto la costruzione e che ne ha legittimato la stessa, ovvero nei casi in cui sussista la prova dell’esistenza del quale, tuttavia, non sia possibile disporne materialmente l’esibizione, vale anche come fonte probatoria eventuale licenza edilizia (comunque denominata) che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio parziale interessante l’intero immobile o unità immobiliare.
    • In assenza di tutto, il titolo abilitante deve essere ricercato tramite attività d’indagine con l’utilizzo di varie documentazioni (catasto, planimetrie, fotografie, atti pubblici e privati, archivio, contratti, fatturazioni, o altri elementi di prova, non escluse vecchie testimonianze).

Contrasto fra il titolo abilitativo ed il catasto

    • Può succedere, soprattutto per fabbricati di vecchia data, che non vi sia corrispondenza fra le planimetrie catastali ed il progetto del titolo abilitativo, in questo caso la prevalenza è di quest’ultimo che ha consentito la realizzazione del bene immobile.
  • In alternativa alla licenza edilizia, l’attestazione che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. (Perché da quella data sorge l’obbligo della licenza edilizia in tutto il territorio comunale).

Responsabilità del progettista per gli aspetti di carattere edilizio

Il progettista, in altre parole il tecnico abilitato, (titolareovvero colui che provvede alla progettazione, che coordina gli altri eventuali tecnici, che si inseriscono nel procedimento), il quale assevera che l’opera  da realizzare descritta negli elaborati progettuali è conforme agli strumenti urbanistici, assume la qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità ai sensi e per gli effetti della legge penale (art. 359 C.P.) ed in caso di falsità ideologica in certificazione è punito dall’art. 481 c.p. (Non errori materiali, ma la volontà di trarre in inganno la pubblica amministrazione).

Attestazione dello stato legittimo del fabbricato (Art. 9/bis c.1/bis DPR 380/01)

Sempre il progettista, in questa evenienza, (attenzione solo in questo caso), nella compilazione della (CILA, nuovo stampato in fase di aggiornamentosolo per il super bonus), non ha l’obbligo, come prevede lo stesso decretodi certificare lo stato legittimo dell’edificio (verificare se è conforme al titolo abilitativo) in cui vengono effettuati i lavori tesi al risparmio energetico, ecc., per l’ottenimento della detrazione fiscale.

Questa condizione, tuttavia, vale solo ai fini dell’agevolazione fiscale, perché resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto dell’intervento edilizio, che comunque deve essere stato costruito con regolare licenza edilizia.

Eventuali abusi potranno comunque essere segnalati e sanzionati, ma, in questo contesto, (ovvero nel momento della presentazione della CILA), non sarà il tecnico a doverli accertare.

Responsabilità dei tecnici in ordine ai dati relativi al “Super bonus 110% (Art. 19 c/14 L. n. 77/2020)

Ferma l’applicazione delle sanzioni penali (falsità ideologica in certificazione) ove il fatto costituisca reato, ai soggetti (ovvero ai tecnici abilitati alla certificazioni, energetiche e sismiche, anche diversi dal progettista CILAche rilasciano attestazioni e asseverazioni infedeli, tesi a trarre beneficio indebito da questa normativa, trova applicazione, (con la perdita dello stesso), la sanzione amministrativa pecuniaria da 2.000 euro a 15.000 euro per ciascuna attestazione o asseverazione infedele resa.

Per il sistema sanzionatorio trovano applicazione i principi della L. n. 689/90: pagamento del doppio del minimo entro 60 gg. (anziché un terzo del massimo, perché più favorevole).

L’autorità competente, che riceve il rapporto dall’organo di controllo, le memorie difensive e stabilisce la sanzione nel caso di mancata oblazione e destinataria dei proventi, dovrebbe essere la sede regionale dell’ispettorato territoriale, del Ministero per lo Sviluppo economico).

Cartello di cantiere – Super bonus 110% – Obbligo dell’indicazione –

La legge di bilancio 2021 (n. 178/20) ha previsto l’obbligo di esporre presso il cantiere, in un luogo ben visibile e accessibile, un cartello nel quale deve essere indicata anche la seguente dicitura:

“Accesso agli incentivi statali previsti dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, super bonus 110% per interventi di efficienza energetica o interventi antisismici”.

La norma prevede la prescrizione ma non la sanzione, nel caso d’inadempimento.

Non dovrebbe trovare applicazione (anche se alcuni sostengono il contrario) il reato di cui all’art. 44/a DPR 380/01, perché quest’ultimo fa riferimento all’attività edilizia, penalmente rilevante, soggetta al Permesso di costruire/SCIA super, e non ad un’informazione economica, riguardante un aspetto economico come la detrazione fiscale del Super bonus.

Del resto, aldilà dell’obbligo del cartello previsto dal testo unico, tutte le normative correlate all’attività edilizia che impongono la pubblicazione di dati nello stesso cartello di cantiere, prevedono anche la sanzione relativa. (Es.: come l’obbligo di indicare il coordinatore per la progettazione in materia di sicurezza, di cui al D. Lgs. n. 81/08, o l’impresa riferita alla sicurezza degli impianti, DM n. 37/08).

Se la sanzione in parola non è espressamente prevista dalla legislazione regionale e dal regolamento edilizio, si ritiene che l’Amministrazione Comunale abbia la possibilità di prevederla, nel caso d’inosservanza, con norma specifica, (ordinanza, determina, o modifica allo stesso regolamento edilizio).

Lavori da eseguire sulle aree protette da vincoli (Art. 36 D. L. n. 77/2021)

Vincolo idrogeologico e boschivo

Le attività di manutenzione straordinaria e ripristino delle opere di sistemazione idraulica forestale in aree montane e collinari ad alto rischio idrogeologico e di frana sono esenti dall’autorizzazione idraulica di cui al regio decreto 25 luglio 1904 n. 523.

Vincolo paesaggistico

Nei boschi e nelle foreste (indicati dall’art. 142, c. 1, lett. g), del D. Lgs. n. 42/04 “I territori coperti da foreste e da boschi, ancorché percorsi o danneggiati dal fuoco …), non è richiesta l’autorizzazione paesaggistica (ordinaria o semplificata) per gli interventi di manutenzione straordinaria e ripristino delle opere di sistemazione idraulica forestale in aree montane e collinari ad alto rischio idrogeologico e di frana, secondo i criteri e le metodologie dell’ingegneria naturalistica.

Sono invece soggetti, al procedimento di autorizzazione paesaggistica semplificata, (anche se interessano aree vincolate ai sensi dell’art. 136 del D. Lgs. n. 42/04: “Immobili ed aree di notevole interesse pubblico”), i seguenti interventi ed opere di lieve entità:

  1. Interventi selvicolturali di prevenzione dei rischi secondo un piano di tagli dettagliato.
  2. Ricostituzione e restauro di aree forestali degradate o colpite da eventi climatici estremi attraverso interventi di riforestazione e sistemazione idraulica.
  3. Interventi di miglioramento delle caratteristiche di resistenza e resilienza ai cambiamenti climatici dei boschi.

Immobile vincolato dal punto di vista culturale

L’autorizzazione prevista dall’articolo 21 del D. Lgs. n. 42/04, (Ordinaria del soprintendente) relativa agli interventi di edilizia scolastica autorizzati nell’ambito del PNRR, è resa dall’amministrazione competente entro sessanta giorni dalla richiesta, anche tramite conferenza di servizi.

Lavori di infrastrutture per banda larga (Art. 40/c. 5 D. L n. 77/2021)

Per gli interventi di posa in opera di infrastrutture a banda ultra larga effettuati con la metodologia della micro trincea, nonché per quelli effettuati con tecnologie di scavo a basso impatto ambientale con mini trincea, non sono richieste le autorizzazioni paesaggistiche di cui al D. Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42. (Ordinaria o semplificata).

L’operatore di rete si limita a comunicare, con un preavviso di almeno quindici giorni, l’inizio dei lavori alla soprintendenza competente, (o ente delegato come il Comune), allegando la documentazione cartografica prodotta dall’operatore.

Fonti rinnovabili – Pannelli solari e fotovoltaici – Punti di ricarica per veicoli elettrici, ecc. (Art. 33 D. L. n. 77/21)

Le opere relative riguardanti l’efficienza e il risparmio energetico, per le fonti di energia rinnovabili, i panelli solari e fotovoltaici, comprese le opere relative ai punti di ricarica per i veicoli elettrici, costituiscono, anche in questo caso, un intervento di manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), alle stesse condizioni succitate.

E’ necessario però verificare, in relazione alla potenza degli impianti, se i medesimi sono soggetti invece ad altro titolo abilitante previsto dalla specifica normativa. (Es.: autorizzazione unica. D. Lgs. n. 28/2011).

Interventi edili di riduzione del rischio sismico (Art. 33 D. L. n. 77/21)

Gli interventi edili finalizzati all’adeguamento antisismico, sempre con opere rientranti nella manutenzione straordinaria, sono anch’essi realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA).

In relazione alla tipologia dei lavori, è però necessario evidenziare che se i lavori stessi interessano le parti strutturali del fabbricato potrebbero essere assoggettati invece ad altro titolo abilitante previsto dalla specifica normativa (Permesso di costruire/SCIA) e all’autorizzazione sismica.

Permesso di costruire in deroga per opere pubbliche (Art. 33 D. L. n. 77/21)

Per i programmi di edilizia sanitaria il permesso di costruire può essere rilasciato in deroga alla disciplina urbanistica ed alle disposizioni di legge statali e regionali in materia di localizzazione delle opere pubbliche; fermo restando il rispetto delle disposizioni, nazionali o regionali, igienico sanitarie, antisismiche, di prevenzione incendi e di statica degli edifici, di tutela del paesaggio, di quelle sui vincoli idrogeologici nonché di quelle sul risparmio energetico.

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