La chiusura di un balcone mediante una struttura stabile in metallo e vetro non è una semplice opera accessoria quando determina la trasformazione di uno spazio aperto in un ambiente chiuso e utilizzabile. L’intervento può infatti incrementare superficie e consistenza dell’unità immobiliare, assumendo una propria rilevanza urbanistico-edilizia.

È questa la conclusione del TAR Lazio, sentenza n. 8215/2026, relativa a una veranda realizzata sul balcone di un’abitazione. Per il Collegio, la qualificazione dell’opera deve essere effettuata considerando gli effetti prodotti sull’organismo edilizio, e non soltanto i materiali utilizzati o la funzione dichiarata.

Il precedente titolo non basta

Un aspetto rilevante per il Comune riguarda la verifica della legittimità dell’immobile e delle opere preesistenti. L’onere di dimostrare la regolarità urbanistico-edilizia grava infatti sul proprietario, che deve fornire gli elementi necessari a ricostruire la storia autorizzativa del manufatto.

Anche l’acquisto dell’immobile già trasformato non elimina l’abuso: l’illecito edilizio ha carattere permanente e oggettivo. La responsabilità dell’attuale proprietario rispetto al ripristino non dipende quindi dall’aver materialmente realizzato l’opera.

Attenzione agli immobili ante 1967

La risalenza dell’intervento non è sufficiente a escludere l’obbligo del titolo edilizio. Nel caso esaminato, l’immobile si trova a Roma, dove già la disciplina locale anteriore alla legge n. 765/1967 prevedeva specifici obblighi autorizzativi.

Per questo motivo, la verifica della legittimità di opere risalenti deve essere effettuata considerando la normativa nazionale e locale vigente all’epoca della loro realizzazione. Il riferimento generico alla data del 1967 non consente quindi, da solo, di ritenere libera un’opera.

Non basta invocare le VEPA

La disciplina delle vetrate panoramiche amovibili non può essere utilizzata per giustificare qualsiasi chiusura trasparente. Le VEPA rientrano nell’edilizia libera quando rispettano i requisiti stabiliti dall’art. 6 del D.P.R. 380/2001, tra cui l’amovibilità e la funzione di protezione temporanea.

Una struttura stabile, realizzata con telaio metallico e vetri e destinata a creare un ambiente permanentemente chiuso, si colloca invece al di fuori di questo regime. Neppure la natura pertinenziale dell’opera è sufficiente a ricondurla all’edilizia libera.

Le tolleranze del Salva Casa non regolarizzano la veranda

Neppure le nuove tolleranze costruttive introdotte dal decreto Salva Casa consentono automaticamente di mantenere la chiusura. Prima di tutto, devono essere dimostrati i presupposti dimensionali richiesti dalla norma.

Ma c’è un problema ancora più radicale:l’art. 34-bis riguarda gli scostamenti rispetto al progetto originario, non la realizzazione successiva di opere completamente nuove. Una veranda aggiunta dopo la costruzione dell’edificio non costituisce, quindi, una semplice irregolarità esecutiva rispetto al progetto approvato.

La verifica deve guardare all’intervento reale

Per l’ufficio tecnico, il punto decisivo è evitare una qualificazione basata esclusivamente sull’etichetta utilizzata dal proprietario. Una chiusura di balcone deve essere valutata in relazione alla sua stabilità, alla trasformazione dello spazio, all’eventuale aumento di superficie o volume e al rapporto con i titoli edilizi preesistenti.

Quando l’intervento determina una trasformazione sostanziale dell’organismo edilizio, la SCIA o l’edilizia libera non possono sostituire il permesso di costruire richiesto dalla legge. In presenza di vincoli, dovrà inoltre essere verificata la necessità del relativo titolo paesaggistico.