Per gli uffici tecnici comunali chiamati a esaminare un’istanza di sanatoria è fondamentale distinguere tra la disciplina dell’art. 36 e quella introdotta dall’art. 36-bis del d.P.R. 380/2001. La possibilità che un’opera sia oggi compatibile con gli strumenti urbanistici non significa, infatti, che possa automaticamente essere regolarizzata.

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 6448/2026, ribadisce che la sanatoria ordinaria continua a richiedere il rispetto della doppia conformità.

Art. 36: serve la doppia conformità piena

Per gli interventi riconducibili all’art. 36, l’opera deve risultare conforme sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione, sia a quella applicabile quando viene presentata la domanda di accertamento di conformità.

Ne consegue che una successiva modifica dello strumento urbanistico non può, da sola, rendere sanabile un intervento che era abusivo quando è stato eseguito. La circostanza che il manufatto potrebbe essere realizzato legittimamente secondo le regole attuali non supera quindi il requisito della conformità richiesta per il passato.

Nessuna sanatoria basata solo sulla giurisprudenza

La cosiddetta “sanatoria giurisprudenziale”, elaborata in passato da alcuni orientamenti, consentiva di valorizzare la conformità dell’opera alla disciplina vigente al momento della richiesta, anche in assenza della conformità originaria.

Tale impostazione non può però sostituire le condizioni stabilite dal legislatore. Per il Consiglio di Stato, fuori dalle specifiche ipotesi disciplinate dalla legge, la sola conformità sopravvenuta non consente di regolarizzare l’abuso. Gli uffici devono quindi verificare quale regime normativo sia concretamente applicabile, senza utilizzare la sanatoria giurisprudenziale come categoria autonoma.

Il regime più flessibile dell’art. 36-bis

Il quadro è cambiato con il decreto legge n. 69/2024, convertito dalla legge n. 105/2024. Il Salva Casa ha mantenuto l’art. 36 per gli abusi più gravi, introducendo l’art. 36-bis per specifiche ipotesi, tra cui le parziali difformità, le variazioni essenziali e determinati casi di assenza o difformità dalla SCIA.

Per gli interventi che rientrano nell’art. 36-bis opera una forma di doppia conformità “asimmetrica”: sotto il profilo urbanistico rileva la disciplina vigente al momento della presentazione della domanda, mentre sotto il profilo edilizio deve essere rispettata la normativa vigente quando l’intervento è stato realizzato.

Prima verifica: quale articolo si applica?

Per il Comune la qualificazione dell’abuso rappresenta quindi il passaggio decisivo. Non è sufficiente accertare che l’opera sia oggi conforme alle prescrizioni urbanistiche: occorre innanzitutto stabilire se l’intervento rientri nell’art. 36 oppure nelle fattispecie più specifiche dell’art. 36-bis.

Solo nel secondo caso la conformità urbanistica attuale può assumere rilievo, sempre che siano rispettati tutti gli ulteriori requisiti previsti dalla norma.

Il limite del giudicato

La sentenza del Consiglio di Stato riguarda una pergola trasformata in garage e magazzino in difformità dal titolo edilizio, la cui abusività era già stata definitivamente accertata.

Il Collegio ha escluso che il nuovo regime del Salva Casa possa essere utilizzato per riaprire una situazione ormai definita da una sentenza passata in giudicato. La sopravvenuta conformità urbanistica, pertanto, non consente di rimettere in discussione un accertamento giudiziale divenuto definitivo.

Attenzione anche ai vincoli paesaggistici

Nel caso esaminato rilevava inoltre la realizzazione di nuovi volumi in un’area sottoposta a vincolo. Il tema della sanatoria edilizia deve quindi essere tenuto distinto da quello dell’autorizzazione paesaggistica, verificando caso per caso la disciplina applicabile.

Anche dopo il Salva Casa, dunque, la presenza di un vincolo non può essere considerata un elemento secondario: l’ufficio deve verificare autonomamente la possibilità di regolarizzazione sotto il profilo paesaggistico, oltre a quello edilizio e urbanistico.