Sportello Unico per l'Edilizia

Non si può ritenere urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un garage, di un magazzino o di una soffitta in un locale abitabile; senza considerare i profili igienico-sanitari di abitabilità del vano, in ogni caso si configura un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l’originario permesso di costruire.

Lo ha affermato il Tar Lazio nella sentenza 7739/2018 dello scorso 11 luglio.

Trasformazioni edilizie e cambi d’uso: da locale ad abitazione

L’azienda proprietaria di un’unità immobiliare con destinazione a servizi, ovvero soffitta, lavatoio, essiccatoio e stenditoio, ha lamentato l’illegittimità dell’ingiunzione a rimuovere o demolire le opere abusive realizzate sul fabbricato, consistenti in interventi finalizzati alla trasformazione dei locali predetti in abitazione, con “diversa distribuzione planimetrica ed ampliamento delle superfici utili verso le intercapedini delle coperture spioventi, … impianti elettrico, riscaldamento idrico sanitario e gas, impianto TV e citofono… (così da apparire) completamente arredata ed abitata” e con realizzazione “nei prospetti … (di) sei vani finestra e due vani porta-finestra che permettono l’accesso a due diverse aree del terrazzo, anch’esse eseguite abusivamente tramite demolizione di parte della copertura a falde“.

Tali opere erano state realizzate tramite DIA, contestando che il cambio di destinazione d’uso dei locali in questione da una categoria generale all’altra di cui all’art. 7 terzo comma della legge Regione Lazio n. 36/1987, da soffitta lavatoio essiccatoio e stenditoio ad abitazione fosse significativo ai fini dell’aumento del carico urbanistico e costituisse mutamento rilevante ai sensi dell’art. 23 ter comma 1 del dpr 380/2001.

Se un garage o magazzino diventa abitazione serve il permesso di costruire

Le opere realizzate dalla ricorrente, volte, come anticipato, a trasformare i locali adibiti a servizi (soffitta, lavatoio, stenditoio ed essiccatoio) in abitazione, con la modifica dei prospetti, sono, in verità, idonee a mutare radicalmente la destinazione d’uso dell’immobile in questione in locale residenziale, incidendo in modo determinate sul carico urbanistico e non appaiono legittimate dalla DIA presentata dal ricorrente.

Per la normativa edilizia (art.3, comma 1, lettere a e c del Testo Unico numero 380 del 2001, in combinato disposto con l’art.10, comma 1, lettera c e con l’art.23 ter dello stesso Testo Unico) le opere interne e gli interventi di ristrutturazione urbanistica, come pure quelli di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo, necessitano, infatti, del preventivo rilascio del permesso di costruire, e non di semplice DIA, ogni qual volta comportino mutamento di destinazione d’uso tra due categorie funzionalmente autonome.

Superficie residenziale e relativa volumetria: l’ampliamento è abuso senza titolo idoneo

Non è quindi possibile ritenere urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un garage, di un magazzino o di una soffitta in un locale abitabile; senza considerare i profili igienico-sanitari di abitabilità del vano, in ogni caso si configura, infatti, un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l’originario permesso di costruire.

Aderendo, quindi, al costante orientamento della giurisprudenza, il Tar ritene che “solo il cambio di destinazione d’uso fra categorie edilizie omogenee non necessita di permesso di costruire (in quanto non incide sul carico urbanistico) mentre, allorché lo stesso intervenga tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee, così come tra locali accessori e vani ad uso residenziale, ciò integra una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, con conseguente assoggettamento al regime del permesso di costruire, indipendentemente dall’esecuzione di opere che, comunque, nel caso in esame sono presenti“.