La realizzazione di una veranda su un balcone o su un terrazzo non può essere considerata un intervento edilizio “minore”. Anche se a prima vista può apparire un’opera semplice, la chiusura stabile di uno spazio esterno determina una trasformazione significativa dell’immobile, incidendo su volume, sagoma e prospetti. Per questo motivo, tali interventi rientrano ordinariamente tra quelli subordinati al rilascio del permesso di costruire.

Molti lavori edilizi, infatti, vengono erroneamente ricondotti all’edilizia libera o alla SCIA, mentre in realtà producono un aumento plano-volumetrico rilevante sotto il profilo urbanistico, con conseguente applicazione del regime autorizzatorio più rigoroso.

Il caso esaminato dal TAR Salerno

La sentenza n. 2211/2025 del TAR Salerno prende in esame una veranda realizzata su un terrazzo pertinenziale, dotata di struttura metallica, copertura e chiusure laterali, completamente integrata all’unità abitativa e utilizzata come spazio abitabile. L’intervento risultava addossato alle pareti esterne dell’appartamento e stabilmente ancorato, configurandosi come un nuovo vano autonomo.

Il ricorrente ha sostenuto che parte dell’opera, in particolare la tettoia, fosse antecedente al vincolo paesaggistico imposto nel 1955 e che le successive opere avessero carattere meramente accessorio, riconducibile a una semplice vetrata amovibile (VEPA). Secondo tale tesi, non vi sarebbero stati i presupposti per l’ordine di demolizione.

Onere della prova e opere preesistenti

Il TAR ha però respinto questa impostazione, rilevando come il proprietario non abbia fornito alcuna prova, neppure indiziaria, dell’effettiva risalenza temporale della tettoia. In applicazione del principio generale sull’onere della prova, spetta al destinatario della sanzione dimostrare la legittimità o la preesistenza delle opere contestate. In mancanza di tali elementi, la censura risulta infondata.

Abusività dell’intervento e impossibilità di sanatoria indiretta

Il Collegio ha inoltre chiarito che le opere realizzate sono inscindibilmente collegate alla creazione abusiva della veranda. Anche eventuali interventi di completamento o manutenzione eseguiti su un manufatto non legittimato ereditano la natura abusiva dell’opera principale, secondo un orientamento consolidato della giurisprudenza.

La qualificazione edilizia della veranda

Richiamando l’articolo 10 del Testo Unico dell’edilizia e numerose pronunce recenti, il TAR ribadisce che la chiusura di balconi o terrazzi mediante strutture stabili non può essere qualificata come pertinenza urbanistica. La veranda costituisce un nuovo locale abitabile, idoneo a un utilizzo autonomo, che si aggiunge all’edificio esistente modificandone volume, superficie e prospetto.

Di conseguenza, la trasformazione di uno spazio aperto in ambiente chiuso e permanente comporta un ampliamento urbanisticamente rilevante e richiede necessariamente il preventivo permesso di costruire, restando esclusa la possibilità di ricondurla a interventi di edilizia libera o semplificata.