In materia di abusi edilizi, l’articolo 31 comma 3 del d.P.R. 380/2001 fissa un termine chiaro: 90 giorni dall’ordinanza di demolizione per procedere al ripristino dello stato dei luoghi o per presentare istanza di accertamento di conformità. Trascorso questo periodo, il proprietario perde ogni facoltà di intervento spontaneo o di regolarizzazione ex post.

Decorso il termine, niente più sanatoria

Allo spirare dei 90 giorni, se l’ordine di demolizione non è stato eseguito e non è stata presentata una domanda di sanatoria nei termini, l’immobile abusivo viene acquisito gratuitamente al patrimonio comunale. Non è ammessa alcuna sospensione degli effetti legata a ricorsi o contenziosi successivi.

I chiarimenti del Consiglio di Stato

La sentenza n. 9409/2025 del Consiglio di Stato ribadisce la perentorietà del termine: una volta scaduto, il privato non è più legittimato a chiedere l’accertamento di conformità né a procedere autonomamente alla demolizione. Eventuali vizi degli atti successivi non consentono di “riaprire” il procedimento o di recuperare facoltà ormai decadute.

Il caso esaminato

La controversia riguardava interventi edilizi realizzati senza titolo (portico, spianamenti e opere accessorie). La richiesta di sanatoria era stata presentata oltre i 90 giorni dall’ordinanza di demolizione. Da qui il silenzio-rigetto formatosi ai sensi dell’art. 36 del Testo unico edilizia, ritenuto legittimo dai giudici.

Quando iniziano a decorrere i 90 giorni

Il termine decorre dalla notifica dell’ingiunzione comunale di demolizione. In questa fase “intermedia”, limitata nel tempo, il destinatario può evitare le conseguenze più gravi adempiendo spontaneamente o chiedendo la sanatoria, salvo le proroghe oggi previste in casi eccezionali dalla normativa “Salva casa”.

Effetti per i Comuni: acquisizione automatica

Una volta scaduto il termine (o l’eventuale proroga concessa nei limiti di legge), l’amministrazione diventa ipso iure proprietaria del bene abusivo. Da quel momento il privato non può più sanare, modificare o demolire l’opera.

Il senso del silenzio-rigetto

La qualificazione del silenzio come diniego risponde all’esigenza di garantire certezza dei tempi, tutela del territorio e doverosa repressione degli abusi. Al contempo, consente al privato di impugnare tempestivamente il rigetto tacito, evitando stalli procedimentali.