Con la sentenza n. 4081/2026 il Tar Campania ribadisce un principio di particolare interesse per gli uffici tecnici comunali: la SCIA non può essere utilizzata per regolarizzare interventi che determinano un aumento della volumetria o modificano in modo significativo le caratteristiche dell’edificio.

Quando le opere incidono su altezza, sagoma, volume, destinazione d’uso o configurazione complessiva del fabbricato, l’intervento rientra nella ristrutturazione edilizia “pesante” e richiede il permesso di costruire. Inoltre, una SCIA ordinaria non può assumere efficacia sanante per lavori già eseguiti prima della sua presentazione.

Le opere contestate

La vicenda trae origine da un’ordinanza di demolizione relativa a numerose opere eseguite in difformità rispetto ai titoli edilizi originari. Tra gli interventi contestati figuravano l’innalzamento del piano interrato fino a trasformarlo in seminterrato, la chiusura di un porticato, l’ampliamento del secondo piano mediante chiusura di un balcone e la realizzazione di una stabile sopraelevazione sul lastrico solare destinata ad abitazione.

Nel loro insieme, tali opere avevano determinato un consistente incremento volumetrico e la creazione di nuove superfici residenziali, alterando in modo significativo il progetto autorizzato.

Lo stato legittimo si verifica sui titoli edilizi

La sentenza affronta anche il tema dell’accertamento dello stato legittimo dell’immobile. Il TAR ricorda che, quando esistono concessioni edilizie o altri titoli abilitativi, il Comune deve verificare la conformità dell’edificio confrontandolo con tali atti e non con le sole planimetrie catastali.

Il catasto assume rilievo solo nelle ipotesi previste dall’art. 9-bis del d.P.R. 380/2001, ad esempio per immobili realizzati in epoca in cui non era richiesto un titolo edilizio oppure quando vi sia un principio di prova dell’esistenza di un titolo ormai irreperibile.

Quando la SCIA è utilizzabile

Il Tar richiama l’art. 22 del Testo Unico Edilizia, evidenziando che la SCIA resta lo strumento corretto per interventi quali manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazioni edilizie che non rientrano tra quelle subordinate al permesso di costruire.

Possono inoltre essere autorizzate mediante SCIA alcune varianti ai permessi di costruire, purché non comportino incrementi di volumetria, modifiche della destinazione d’uso, alterazioni della sagoma nei casi vincolati o variazioni dei principali parametri urbanistico-edilizi.

Ristrutturazione pesante e variazioni essenziali

Nel caso esaminato, il complesso delle opere ha determinato un incremento volumetrico di quasi il 95% rispetto a quello originariamente autorizzato, oltre a modificare in modo sostanziale le caratteristiche dell’intervento assentito.

Per il TAR tali trasformazioni integrano una ristrutturazione edilizia “pesante” e configurano anche variazioni essenziali ai sensi dell’art. 32 del d.P.R. 380/2001.

Per i Comuni, la pronuncia conferma che interventi di questo tipo non possono essere regolarizzati mediante SCIA e richiedono il preventivo rilascio del permesso di costruire, con conseguente applicazione delle ordinarie misure repressive in caso di opere eseguite senza titolo.