Con l’entrata in vigore del decreto “Salva Casa” (DL n. 69/2024, conv. in l. n. 105/2024), è stato modificato l’art. 23-ter del d.P.R. 380/2001, incidendo in modo significativo sulla disciplina dei cambi di destinazione d’uso. In vigenza del provvedimento, il mutamento d’uso è ammesso anche tra categorie funzionali diverse, purché coerente con il titolo edilizio richiesto per le opere eventualmente previste.

Da soffitta a abitazione: quale titolo serve

La trasformazione di una soffitta o locale pertinenziale in unità residenziale può oggi essere assentita con SCIA qualora non siano realizzati interventi che richiedono il permesso di costruire. In particolare, se il cambio d’uso avviene senza aumento di volumetria o di superficie abitabile e con opere riconducibili all’edilizia libera, alla CILA o alla SCIA, il mutamento è legittimamente realizzabile con segnalazione certificata.

Diversamente, qualora l’intervento comporti ristrutturazione edilizia “pesante” – come incrementi volumetrici, modifiche dei prospetti o interventi strutturali rilevanti – resta necessario il permesso di costruire.

Il criterio decisivo: non il cambio, ma le opere

La principale novità introdotta dal Salva Casa consiste nello spostamento dell’attenzione dal “livello” del cambio d’uso (rilevante o non rilevante) alla tipologia di intervento edilizio che lo accompagna. Anche un mutamento tra categorie diverse (ad esempio da pertinenziale a residenziale) può essere gestito con SCIA, se le opere previste sono compatibili con tale titolo.

Indicazioni operative per i Comuni

Nel valutare le pratiche edilizie, gli uffici comunali devono verificare in via prioritaria:

• l’assenza di incremento di volumetria o superficie utile;
• la riconducibilità delle opere a CILA o SCIA;
• il rispetto delle norme igienico-sanitarie e dei regolamenti edilizi locali;
• l’eventuale presenza di disposizioni comunali più restrittive.

Il precedente giurisprudenziale

La sentenza TAR Lazio n. 18583/2025 riguarda un caso antecedente al Salva Casa, in cui una soffitta era stata di fatto trasformata in una vera e propria unità abitativa, completa di soggiorno, cucina e bagno. In assenza di titolo edilizio adeguato, il giudice ha confermato la necessità del permesso di costruire. Il richiamo è utile per comprendere il cambio di prospettiva normativa: prima del 28 luglio 2024, simili interventi non potevano essere assentiti con SCIA.

Conclusioni

Alla luce delle modifiche normative, il passaggio da soffitta a abitazione è oggi possibile anche tramite SCIA, ma solo se il cambio d’uso è supportato da interventi edilizi “leggeri”. La corretta qualificazione delle opere resta, quindi, l’elemento centrale per l’applicazione delle semplificazioni introdotte dal Salva Casa.