Il passaggio d’uso di un locale da semplice deposito a spazio destinato a registrazioni musicali, specie se accompagnato da lavori interni e dall’emersione di nuova superficie utilizzabile, richiede il rilascio del permesso di costruire. Non può essere legittimato tramite una Comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) né, con l’attuale disciplina del DL 69/2024 “Salva Casa”, mediante Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), in quanto quest’ultima è consentita solo per interventi che rientrerebbero comunque in CILA o SCIA e nel rispetto delle norme comunali.

Le nuove regole del Salva Casa per i cambi d’uso

Il “Salva Casa” ha ampliato e semplificato i cambi di destinazione d’uso, permettendo – in presenza di determinate condizioni – di effettuare mutamenti rilevanti ex art. 23-ter  del Testo Unico Edilizia anche tra categorie differenti, purché non vi siano opere edilizie rilevanti né incremento di superfici. Tuttavia, quando l’intervento comporta opere, aumento della superficie residenziale o modifica dei parametri urbanistici, la SCIA non è sufficiente.

Il caso: seminterrato di 400 mq trasformato in sala di registrazione

Il caso deciso con sentenza TAR Lazio n. 15623/2025 (20 agosto 2025) riguarda proprio questa ipotesi: un seminterrato di 400 metri quadrati, accatastato come magazzino (C/2) era stato trasformato in sala di registrazione e incisione, dotata di cabina tecnica, tramezzi interni, servizi igienici, pavimento in parquet e insonorizzazione di pareti e soffitti.

Il proprietario aveva presentato una CILA qualificando l’intervento come manutenzione straordinaria, ritenendo assente incremento di carico urbanistico.

Perché serve il permesso e non basta la CILA

Secondo il giudice, invece, si è trattato di un mutamento funzionale urbanisticamente rilevante tra categorie non omogenee, con incremento del carico e della superficie utile lorda (circa 398 metri quadrati) e alterazione dell’assetto edilizio. Tali trasformazioni non possono essere sanate ex post con una CILA, né rientrano nella SCIA alternativa, ma richiedono un titolo edilizio maggiore, cioè il permesso di costruire.

L’art. 23-quater TUE precisa che l’uso temporaneo non costituisce cambio di destinazione, ma nella fattispecie il passaggio era stabile.

Cambi d’uso urbanisticamente rilevanti: le regole

Il TAR ricorda infine che, ai sensi dell’art. 23-ter DPR 380/2001, costituisce mutamento d’uso urbanisticamente rilevante qualsiasi destinazione diversa da quella originaria che comporti passaggio ad altra categoria funzionale (residenziale; turistico-ricettiva; produttiva/direzionale; commerciale; rurale), anche senza esecuzione di opere.

Da ciò discende la legittimità degli atti impugnati: il passaggio da magazzino a sala di registrazione musicale, con conseguente aumento del carico urbanistico, integra un intervento di ristrutturazione edilizia soggetto a permesso di costruire (Cons. Stato, VI, 17 settembre 2024, n. 7609) e non può beneficiare delle semplificazioni introdotte dal DL “Salva Casa”.