Sportello Unico per l'Edilizia Destinazione d’uso commerciale negli immobili adibiti al commercio elettronico
Il Consiglio di Stato, Sezione Seconda, con sentenza n. 424 pubblicata il 20 gennaio 2026, ha stabilito che l'attività di e-commerce svolta all'interno di un immobile configura a tutti gli effetti una destinazione d'uso commerciale ai fini urbanistici ed edilizi, con conseguente applicazione dei relativi contributi di costruzione, indipendentemente dall'assenza di accesso diretto al pubblico.
Data:
12 Aprile 2026
Il fatto
Una società di commercio all’ingrosso aveva ottenuto la sanatoria ex art. 36 D.P.R. 380/2001 per un soppalco in acciaio di 104 mq realizzato senza titolo, contestando il contributo di costruzione calcolato dal Comune sulla base della destinazione commerciale/direzionale dell’immobile. La società sosteneva che le attività svolte in loco — ricezione ordini online, stoccaggio, imballaggio e spedizione — fossero assimilabili alla categoria urbanistica di deposito/magazzino (C2), con oneri sensibilmente inferiori. Sia il TAR Lombardia che, in appello, il Consiglio di Stato hanno respinto tale tesi.
I principi affermati
La sentenza enuncia tre criteri di valutazione rilevanti per la qualificazione della destinazione d’uso in presenza di attività di commercio online:
| I. Valutazione complessiva dell’attività. La destinazione d’uso non può essere determinata in modo atomistico rispetto alla singola porzione oggetto di intervento, ma deve essere riferita all’attività complessivamente svolta nell’immobile e al carico urbanistico che essa genera. |
| II. L’e-commerce non equivale a logistica. Le attività di presa in carico degli ordini, fatturazione, imballaggio e consegna costituiscono esecuzione del contratto di compravendita e non possono essere scorporate dall’attività commerciale quando svolte dallo stesso venditore: pertanto non integrano la categoria del deposito o del magazzino. |
| III. Il carico urbanistico prescinde dall’accesso al pubblico. Il continuo afflusso di fornitori, spedizionieri e dipendenti genera un carico urbanistico del tutto assimilabile a quello di un esercizio commerciale tradizionale, a prescindere dall’assenza di clientela al dettaglio. |
Ricadute per le pratiche SUE
In sede di istruttoria di pratiche edilizie relative a immobili in cui si svolga — anche parzialmente — attività di vendita a distanza, lo Sportello Unico per l’Edilizia dovrà verificare la destinazione d’uso effettiva ai fini del corretto calcolo del contributo di costruzione, indipendentemente dalla qualificazione formale indicata dal richiedente. I titoli abilitativi preesistenti (SCIA commerciali, autorizzazioni), le dichiarazioni rese in atti precedenti e l’effettiva organizzazione dell’attività costituiranno elementi istruttori determinanti.
| Riferimento: Consiglio di Stato, Sezione Seconda, sentenza n. 00424/2026, pubblicata il 20 gennaio 2026 — RG 08444/2023
Sportello Unico per l’Edilizia – Comune di Oliveto Citra (SA) |
Ultimo aggiornamento
12 Aprile 2026, 12:16