La Corte costituzionale, con la sentenza n. 86/2026, ha chiarito che gli immobili oggetto di condono edilizio possono essere legittimamente assoggettati a una disciplina più restrittiva rispetto agli immobili ordinariamente assentiti. Il titolo in sanatoria concorre alla definizione dello stato legittimo dell’immobile, ma non trasforma l’abuso originario in una posizione pienamente equiparabile a quella di un edificio nato conforme alla disciplina urbanistico-edilizia. Di conseguenza, è legittimo limitare gli interventi ammessi e, in via generale, escludere incentivi e premi volumetrici.

1. La questione esaminata

La sentenza affronta, tra gli altri profili, la legittimità della legge della Regione Sardegna numero 18 del 2025 che, per gli immobili oggetto di condono edilizio realizzati in contrasto con le norme urbanistiche, consente solo determinati interventi: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, nonché ristrutturazione edilizia senza demolizione e ricostruzione con differente sagoma.

La disposizione esclude, quindi, incrementi volumetrici o di superficie coperta, facendo salve specifiche norme finalizzate alla rigenerazione, riqualificazione urbana e rinnovamento del patrimonio edilizio. Resta inoltre possibile la demolizione e ricostruzione, ma solo nel rispetto delle norme edilizie e urbanistiche vigenti.

2. Perché è legittimo limitare gli interventi

Secondo la Corte, la limitazione è coerente con la natura del condono edilizio. Il condono è una misura straordinaria, eccezionale e destinata a operare una tantum, volta a regolarizzare situazioni abusive pregresse entro condizioni definite dal legislatore.

Proprio per questo, l’immobile condonato non può essere trattato automaticamente come un immobile pienamente conforme sin dall’origine. La sanatoria consente il superamento degli effetti sanzionatori dell’abuso, ma non impone al legislatore di riconoscere al bene condonato tutte le facoltà edificatorie riconosciute agli immobili ordinariamente legittimi.

Per i Comuni, ciò significa che è legittimo applicare una disciplina urbanistico-edilizia più prudente, volta a preservare l’assetto del territorio, il paesaggio e la pianificazione comunale.

3. Interventi conservativi sempre ammessi

La Corte valorizza il fatto che la norma non impedisce ogni intervento sull’immobile condonato. Sono infatti consentite le opere dirette a tutelare l’integrità della costruzione e a conservarne la funzionalità.

Questa impostazione evita che l’immobile sia destinato al degrado e, al tempo stesso, impedisce che la sanatoria diventi il presupposto per un ulteriore vantaggio edificatorio. Non risulta quindi violato il diritto di proprietà, poiché il proprietario conserva la possibilità di effettuare interventi conservativi e funzionali, senza alterare in aumento volume o superficie.

4. Divieto di incentivi e premi volumetrici

La sentenza ribadisce il principio secondo cui gli immobili abusivi, anche se successivamente condonati, non possono beneficiare, in via generale, di vantaggi edilizi ulteriori, quali incentivi o premialità volumetriche.

Il motivo è che tali benefici eccederebbero la funzione propria del condono, che è quella di regolarizzare una situazione pregressa, non di attribuire nuove potenzialità edificatorie. Ammettere premi volumetrici in modo generalizzato significherebbe trasformare un istituto eccezionale in uno strumento di valorizzazione urbanistica dell’abuso.

La Corte precisa tuttavia che il legislatore statale può prevedere eccezioni speciali, per finalità predeterminate, ad esempio di rigenerazione o riqualificazione urbana. Tali deroghe, proprio perché speciali, confermano la regola generale del divieto.

5. Stato legittimo e immobile condonato

Il titolo rilasciato in sede di condono rileva ai fini dello stato legittimo dell’immobile, ai sensi dell’art. 9-bis del Testo unico edilizia. Tuttavia, questo non comporta che l’immobile condonato possa accedere automaticamente a ogni successivo intervento edilizio.

Lo stato legittimo certifica la regolarizzazione dell’esistente nei limiti del titolo in sanatoria, ma non cancella la natura eccezionale del condono né neutralizza le esigenze di tutela urbanistica.

Per gli uffici comunali, il principio operativo è quindi chiaro: l’immobile condonato può essere considerato legittimo nei limiti del titolo conseguito, ma resta assoggettabile a limiti specifici quanto a incrementi volumetrici, premi edilizi e trasformazioni ulteriori.