Quando si interviene su un’unità immobiliare ampliandola tramite l’annessione di una loggia esterna – adiacente a un balcone – al soggiorno, che tipo di autorizzazione edilizia serve?

È sufficiente presentare una CILA? Può bastare una SCIA? Oppure è inevitabile ottenere un permesso di costruire?

A chiarire l’intricata questione interviene il TAR Lazio con la sentenza n. 10337/2025 del 28 maggio, pronunciandosi su un ricorso presentato contro un’ingiunzione di demolizione emessa dal Comune per l’intervento descritto.

Il tipo di intervento: rientra nelle tolleranze costruttive?

Il caso riguarda l’ordine di demolizione notificato per la fusione tra soggiorno e loggia esterna, avvenuta senza permesso di costruire. La proprietaria dell’immobile aveva presentato solo una CILA, ritenuta inadeguata dall’amministrazione.

In sua difesa, la ricorrente sosteneva che l’intervento non generasse un nuovo volume, ma comportasse solo una variazione minima delle dimensioni, inferiore al 2%.

Per questo, riteneva l’opera riconducibile alle tolleranze costruttive previste dall’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, configurandola come manutenzione straordinaria, legittimamente realizzabile con CILA.

Le tolleranze costruttive non si applicano a opere nuove

Il TAR, però, respinge questa tesi, ricordando che le tolleranze costruttive si applicano esclusivamente a modeste difformità esecutive sorte in fase di realizzazione di un progetto già autorizzato cioè piccoli scostamenti, spesso invisibili, rispetto al progetto approvato.

Non possono, invece, giustificare opere intere non previste dal titolo originario, che rappresentano un “qualcosa di nuovo” rispetto a quanto assentito, sia per forma, materiali, che finalità d’uso.

Tale orientamento è confermato anche da recenti sentenze del Consiglio di Stato (n. 2510/2024, n. 4975/2024, n. 8591/2024).

Nel caso in esame, la loggia esterna non era prevista come parte integrante del soggiorno né nel progetto né nella configurazione originaria dell’edificio.

Qualificazione dell’opera: si tratta di ristrutturazione edilizia “pesante”

Il TAR conclude che l’intervento costituisce una ristrutturazione edilizia rilevante.

L’annessione di una loggia esterna all’abitazione, mediante chiusura e unificazione con l’ambiente interno, determina un ampliamento planivolumetrico, modificando in modo sostanziale l’organismo edilizio.

Tali interventi richiedono il permesso di costruire o, in alternativa, una SCIA in sostituzione, ma non possono essere autorizzati con una CILA, in quanto non rientrano tra quelli previsti dall’art. 6-bis del D.P.R. 380/2001.

Annessione della loggia: mai assimilabile a manutenzione straordinaria

I giudici amministrativi ribadiscono alcuni principi fondamentali:

• l’intervento non può essere giustificato come tolleranza costruttiva, poiché introduce una modifica volumetrica significativa, posteriore alla costruzione dell’immobile;
• non si tratta di manutenzione straordinaria, ma di ristrutturazione edilizia pesante;
• il principio di legittimo affidamento non può essere invocato in caso di abuso edilizio, anche se l’ordine di demolizione interviene dopo un lungo periodo.