È possibile dividere un appartamento in due alloggi distinti con una semplice CILA o con la SCIA?

A questa domanda risponde il TAR Campania con la sentenza n. 3999/2025, depositata il 26 maggio, pronunciandosi su un ricorso contro un’ordinanza di demolizione e il rifiuto di sanatoria per lavori eseguiti in un immobile.

Il caso: trasformazione non autorizzata in due unità abitative

Il proprietario aveva realizzato la suddivisione di un appartamento in due unità residenziali, eseguendo interventi interni come la demolizione e ricostruzione di pareti, la chiusura di aperture preesistenti, l’inserimento di una finestra aggiuntiva e l’apertura di un varco su muratura portante, il tutto senza alcun permesso di costruire e in una zona sottoposta a tutela paesaggistica.

I motivi del rigetto della sanatoria e dell’ordine di demolizione

Il ricorrente sosteneva che si trattasse di lavori rientranti nella manutenzione straordinaria, per cui sarebbe stata sufficiente una SCIA o una CILA. Il Comune, invece, ha negato questa ricostruzione e il TAR ha confermato la posizione dell’Amministrazione.

Secondo i giudici, la creazione di due unità autonome, accompagnata da interventi che incidono sull’assetto strutturale e sull’aspetto esterno (come l’apertura di una nuova finestra), rientra nella ristrutturazione edilizia e non può essere autorizzata con titoli semplificati.

Chiarimenti tra manutenzione e ristrutturazione

Il TAR precisa che la manutenzione straordinaria riguarda operazioni che non alterano i prospetti e non generano nuove unità immobiliari. Quando invece le modifiche comportano una trasformazione funzionale e architettonica del bene, si configura una ristrutturazione ai sensi dell’art. 10 del DPR 380/2001, per la quale è obbligatorio il permesso di costruire.

Perché la CILA non è applicabile

Anche se il volume complessivo dell’edificio resta invariato e l’uso rimane residenziale, l’intervento viene considerato urbanisticamente rilevante per via della modifica dei prospetti e della duplicazione delle unità abitative. In più, la presenza di vincoli paesaggistici rende necessaria un’autorizzazione specifica.

Conclusioni operative

Dalla decisione si ricavano indicazioni chiare:

• il frazionamento di un alloggio con interventi strutturali e variazioni esterne richiede sempre il permesso di costruire;
• la CILA è ammessa solo per opere secondarie, prive di impatto su struttura, numero di unità e prospetti;
• in aree vincolate, è obbligatorio ottenere anche il nulla osta paesaggistico;
• in caso di lavori non autorizzati, l’ordine di demolizione è la conseguenza prevista dalla normativa vigente.