La nozione di ristrutturazione ai sensi dell’art. 3 comma 1, lett. d), d.P.R. 380/2001, modificato dall’art. 30, comma 1, lett a), DL 69/2013 conv. in legge 98/2013 ricomprende anche gli interventi di ripristino di un edificio attraverso la sua ricostruzione essendo irrilevante che l’edificio sia o meno crollato al momento di entrata in vigore della novella normativa.

Il caso

Lo ha chiarito il Consiglio di Stato con la sentenza 2857/2025 del 3 aprile scorso, dove si conferma – accogliendo il ricorso di un privato, per la concessione di un permesso di costruire per ristrutturazione demoricostruttiva – che la ristrutturazione edilizia comprende tutti quegli interventi finalizzati a trasformare un edificio esistente attraverso un insieme organico di opere, che possono dar luogo a un fabbricato anche parzialmente o totalmente diverso da quello originario. Tra questi rientrano anche gli interventi di ricostruzione di un edificio, come previsto dall’art. 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. 380/2001, come modificato dal DL 69/2013, art. 30, comma 1, lett. a).

Il fatto che l’edificio da ricostruire fosse già crollato o demolito al momento dell’entrata in vigore della nuova normativa non ha rilevanza: ciò che conta è che l’intervento edilizio venga realizzato successivamente all’entrata in vigore della modifica legislativa.

Differenza tra ristrutturazione e nuova costruzione

Palazzo Spada evidenzia che il criterio distintivo tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione non risiede nella tempistica del crollo o della demolizione, bensì nella preesistenza del manufatto originario e nella possibilità di ricostruirlo (anche con modifiche), purché ne sia ricostruibile la consistenza originaria.

Per la ristruttutazione ricostruttiva serve la preesistenza del manufatto

Il Consiglio di Stato aggiunge che gli interventi di ristrutturazione edilizia, sub specie di demolizione e ricostruzione, descritti dal vigente art. 3, lettera d), d.P.R. 380/2001, devono iscriversi in un’attività di recupero sul patrimonio edilizio “esistente”, il cui limite è segnato dalla preesistenza di un manufatto da ristrutturare o risanare, ossia di un “organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura“.

Edificio preesistente: caratteristiche

La ristrutturazione – in definitiva – si differenzia dalla nuova costruzione per la possibilità di individuare, in maniera pressoché certa, l’esatta cubatura e sagoma d’ingombro del fabbricato su cui intervenire.

Si configurerà, quindi, nuova costruzione e non ristrutturazione nel caso di ricostruzione di un intero fabbricato, diruto da lungo tempo e del quale residuavano, al momento della presentazione dell’istanza del privato, solo piccole frazioni dei muri, di per sé inidonee a definire l’esatta volumetria della preesistenza, in quanto l’effetto ricostruttivo così perseguito mira non a conservare o, se del caso, a consolidare un edificio comunque definito nelle sue dimensioni, né alla sua demolizione e fedele ricostruzione, bensì a realizzarne uno del tutto nuovo e diverso.

Decisione finale

Nel caso di specie, il Comune ha erroneamente respinto l’istanza dell’appellante sulla base della considerazione che la nozione di ristrutturazione edilizia, come modificata nel 2013, non si applicasse agli edifici già crollati o demoliti.

Ne consegue, pertanto, che il primo motivo di appello va accolto: il permesso di costruire va concesso per intervento di ristrutturazone ricostruttiva.