Lo stato legittimo di un immobile non deriva da un atto formale dell’amministrazione, ma emerge in modo oggettivo dai titoli abilitativi che ne hanno consentito la realizzazione e le successive trasformazioni. Anche dopo le modifiche introdotte dal DL “Salva Casa” all’art. 9-bis del d.P.R. 380/2001, l’onere di dimostrazione resta in capo al privato.

Questi due, fondamentali ‘assiomi’ soo contenuti nella recente sentenza 6311/2026 del Tar Lazio, che ha escluso l’esistenza di un obbligo giuridico per il Comune di attestare lo stato legittimo di un fabbricato. In assenza di un procedimento tipizzato, non è configurabile neppure il silenzio-inadempimento: l’ente è tenuto a provvedere solo quando la legge impone l’adozione di un atto specifico, non a fronte di richieste atipiche e prive di base normativa.

Il caso concreto esaminato dal TAR

Un proprietario, coinvolto in una controversia civile, aveva chiesto al Comune un’attestazione formale sulla regolarità di due unità immobiliari, ricavate da locali seminterrati, sulla base della documentazione storica disponibile. Il ricorso è stato respinto: la richiesta non rientrava né in un’istanza di titolo edilizio né in un accertamento di conformità, ma mirava a ottenere una certificazione non prevista dall’ordinamento.

Cosa possono (e non devono) fare i Comuni

La normativa urbanistica contempla certificazioni solo per i terreni, non per gli edifici. L’art. 9-bis, comma 1-bis, del Testo Unico Edilizia definisce i criteri per la verifica dello stato legittimo, ma disciplina gli strumenti probatori a disposizione del privato, senza attribuire al Comune un dovere di attestazione. La regolarità edilizia si ricava dai titoli, non da un atto dichiarativo dell’ente.

Stato legittimo dopo il “Salva Casa”

Le recenti modifiche ampliano le modalità con cui il proprietario può ricostruire la “vita amministrativa” dell’immobile: titoli originari, titoli successivi relativi a interventi parziali, sanatorie e, per gli immobili più risalenti, documentazione catastale o altri atti probanti.

Le tolleranze esecutive restano escluse dalle violazioni e sono dichiarate dal tecnico nelle pratiche edilizie. Si tratta però di un ampliamento degli strumenti, non di un trasferimento dell’onere probatorio.

Agibilità e conformità edilizia: ambiti distinti

Il certificato – oggi segnalazione – di agibilità attesta requisiti di sicurezza, igiene e salubrità, ma non prova la conformità urbanistico-edilizia. Quest’ultima discende esclusivamente dai titoli abilitativi e dalle eventuali sanatorie. Confondere i due piani significa attribuire all’agibilità un valore che la legge non le riconosce.

Conclusione operativa per gli enti locali

Resta fermo il principio della “vicinanza della prova”: spetta al privato dimostrare lo stato legittimo del proprio immobile. Il Comune non è tenuto, né legittimato, a sostituirsi al proprietario in questa ricostruzione documentale, nemmeno quando la richiesta sia funzionale a controversie pendenti in altre sedi.