Ampliamenti minimi, regole precise

Non è possibile eseguire ampliamenti in muratura, anche di soli 2,5 metri quadrati, senza permesso di costruire, se questi determinano un aumento della volumetria complessiva dell’edificio.

Questo vale a maggior ragione quando l’intervento è finalizzato alla creazione di mini unità abitative autonome, come nel caso oggetto della sentenza del TAR Lazio n. 13015/2025, che ha respinto il ricorso di un privato contro un’ordinanza di demolizione.

Un intervento con finalità residenziali

Nel caso esaminato, i ricorrenti avevano realizzato una piccola aggiunta in muratura senza alcun titolo abilitativo, con l’obiettivo di ricavare nuovi ambienti dotati di angolo cottura, bagno e zona notte, destinati a diventare veri e propri appartamenti, completamente rifiniti e arredati.

Il Comune di Roma aveva ordinato la demolizione dell’opera abusiva, applicando le disposizioni della Legge regionale Lazio n. 15/2008.

Non è manutenzione straordinaria

Il TAR ha escluso che si possa parlare di manutenzione straordinaria, anche se l’intervento era di dimensioni ridotte. Infatti, l’art. 3 del D.P.R. 380/2001  esclude chiaramente dalla manutenzione straordinaria tutte quelle opere che modificano la volumetria dell’edificio.

Nel caso in esame, l’aggiunta ha comportato un effettivo incremento volumetrico e, pertanto, rientra nella ristrutturazione edilizia di cui all’art. 10 del medesimo decreto, che impone il rilascio del permesso di costruire.

Quando serve il permesso di costruire

Secondo il giudice amministrativo, ogni intervento che produce un organismo edilizio parzialmente o totalmente diverso rispetto a quello preesistente, e che comporta modifiche alla volumetria complessiva, richiede necessariamente un titolo abilitativo.

La modesta entità dell’opera non giustifica un’esenzione: ciò che conta è l’impatto sulla volumetria, non le sue dimensioni.

Demolizione obbligatoria se manca il titolo

Se l’intervento è eseguito in assenza di permesso di costruire, si applica l’art. 33 del D.P.R. 380/2001, che impone la demolizione dell’opera abusiva e il ripristino dello stato dei luoghi.

L’ordinanza di demolizione è vincolata e non richiede una valutazione comparativa tra l’interesse pubblico e quello del privato.

Non può essere invocato il principio di proporzionalità: l’abuso edilizio è sufficiente a giustificare l’intervento repressivo, anche se l’ampliamento è minimo.