Cosa è il self storage

Negli ultimi anni si sta sviluppando il c.d. “self storage”, un  servizio di affitto di spazi temporanei e indipendenti ove poter ricoverare i propri beni, merci o prodotti con carattere di flessibilità, sia dimensionale (da pochi mq a superfici assimilabili ad un box auto) che temporale (da pochi giorni a diversi mesi).

Le esigenze che ne hanno giustificato la nascita e ne sostengono lo sviluppo sono legate principalmente a necessità residenziali (ad es. in occasione di traslochi o lavori di ristrutturazione o come effetto di separazioni coniugali o decessi di soggetti con successiva vendita dell’immobile da parte degli eredi, etc.), mentre ben raramente derivano dall’esercizio di un’attività produttiva, anche se può accadere che detti magazzini fungano da punto di smistamento di merci al cliente finale.

Si tratta, dal punto di vista funzionale, di un servizio la cui peculiarità è data dalla garanzia di sicurezza, dal monitoraggio degli accessi, dalla pulizia, illuminazione, etc., mentre di solito non sono registrabili componenti dei servizi di custodia. Quest’ultima resta a carico del privato affittuario senza che il locatore abbia responsabilità sui beni ricoverati né accesso agli stessi.

I due orientamenti nel corso del tempo

Vista la crescente diffusione di tali spazi nei centri urbani e le peculiarità del servizio, si è posto il tema dell’individuazione della destinazione d’uso in cui classificare gli immobili dedicati al self storage.

Sono definiti variamente come depositi, magazzini, locali di stoccaggio, etc. tuttavia consistono generalmente in aree adibite alla conservazione di merci, senza presenza di persone se non in forma accessoria limitatamente alle fasi di carico e scarico.

Nel corso del tempo si sono contrapposti due diversi orientamenti:

 

• quello che inquadra i locali oggetto del self storage nell’ambito della destinazione d’uso commerciale;
• quello che li colloca nell’alveo della destinazione d’uso produttiva.

Occorre premettere che la destinazione d’uso urbanistica oggetto del presente approfondimento non è influenzata da quella catastale (che rileva essenzialmente sotto il profilo fiscale per determinare a seconda della categoria cui è ascritto un immobile l’imposta da versare all’erario). Essa, invece, deriva dai titoli abilitativi edilizi relativi all’immobile a cui si riferisce e alle funzioni attribuite all’immobile dall’ordinamento nel quadro dell’organizzazione urbanistica più ampia delle città.

La destinazione d’uso urbanistica

Il punto di partenza della nostra analisi non può che essere, dunque, l’

art. 23-ter

del DPR 380/2001, secondo cui le destinazioni d’uso urbanisticamente rilevanti sono le seguenti:

a) residenziale;

a-bis) turistico-ricettiva;

b) produttiva e direzionale;

c) commerciale;

d) rurale.

L’individuazione delle tipologie di immobili riconducibili a ciascuna delle suddette categorie funzionali è operata in base alle disposizioni regionali e locali sulla scorta del c.d. carico urbanistico, cioè dell’insieme della dotazioni (strade, fognature, reti idriche ed elettriche, etc.) necessarie per la loro collocazione nel tessuto urbano cittadino.

Fatte queste debite premesse, l’inquadramento dei locali oggetto del self storage non può essere considerato univoco, perché il 

D.P.R. 380/2001  recante il Testo Unico dell’edilizia non ricomprende esplicitamente i magazzini tra le categorie funzionali da esso previste.

Storicamente gli immobili adibiti a deposito/magazzino sono stati riconnessi all’attività di logistica e, quindi, ritenuti insediabili unicamente nelle aree a destinazione d’uso produttiva cui l’attività di logistica costituisce attività accessoria.

Questa impostazione è, tuttavia, entrata in crisi con l’avanzata delle liberalizzazioni di derivazione comunitaria, per effetto delle quali deve riconoscersi la possibile realizzazione di interventi edilizi ovunque, fatte salve solo le esclusioni per motivi ambientali, viabilistici, etc. Di conseguenza, attualmente non è possibile vietare automaticamente la realizzazione di un immobile funzionale al self storage per incompatibilità con la destinazione urbanistica dell’area di insediamento.

A ciò deve aggiungersi la considerazione che il self storage, in quanto forma di condivisione di spazi e servizi correlata prevalentemente alle esigenze dell’abitare, è per sua natura complementare ai bisogni della residenzialità, con ciò essendo difficile anche per tale via ridurre il problema dell’inquadramento dei locali ad esso destinati al semplice dualismo tra funzione produttiva e funzione commerciale.

L’orientamento attuale

Ad oggi, nell’ambito delle discipline urbanistiche regionali e locali, i magazzini/depositi funzionali al self storage non possono ricondursi solo ed esclusivamente alla destinazione “depositi e magazzini” di tipologia produttiva ovvero commerciale, ma devono essere classificati anche all’interno di altre categorie generali, in quanto accessori ad altre destinazioni d’uso, esprimendo in tal modo l’intrinseca connotazione di accessorio e di servizio al soddisfacimento di esigenze diverse.

In altri termini, il self storage replica le caratteristiche funzionali di cantine, magazzini e depositi annessi ad unità immobiliari con destinazione d’uso che vanno dal residenziale, al direzionale, al produttivo e al commerciale, secondo l’uso materiale che ne viene fatto in relazione ai beni che vi vengono ricoverati e alla tipologia di utenza.

Quindi, esso deve configurarsi come un servizio (deposito privato) e i locali ad esso destinati devono essere qualificati “attrezzatura” a servizio delle unità immobiliari presenti nelle varie zone, come tale compatibili con tessuti diversi, purché accessori alle funzioni di ciascun immobile e di ciascuna specifica zona urbanistica.

I locali ove è esercitato il self storage sono ben compatibili anche con la funzione residenziale qualora strumentali ad essa mentre le altre tipologie funzionali dovranno essere inquadrate urbanisticamente caso per caso in base alla propri strumentalità rispetto alla funzione produttiva, commerciale o direzionale e ammessi in ragione del diverso carico urbanistico unicamente nelle aree urbanisticamente compatibili.

Si tratta, pertanto, di una particolare modalità d’uso dei locali che, ove non prevista dalle vigenti norme urbanistiche comunali, richiede un aggiornamento delle stesse, quanto meno prevedendo che l’inquadramento avvenga per analogia funzionale e di carico urbanistico.

Le pronunce della giustizia amministrativa

La questione della destinazione urbanistica degli immobili di stoccaggio delle merci è stata affrontata anche dalla giustizia amministrativa.

In una prima fase i Giudici amministrativi (TAR) avevano assunto l’orientamento di assimilare i magazzini per self storage alle attività “commerciali” poiché esse non comportano necessariamente l’accesso del pubblico ma la concreta destinazione del locale a soddisfare le esigenze dell’impresa commerciale.

Tuttavia, il TAR Brescia con la sentenza n. 703/2019 ha optato per il loro inquadramento tra le attività produttive, sancendo che:

“L’attività logistica non può essere equiparata alla destinazione commerciale ai fini dell’applicazione degli oneri di urbanizzazione e degli standard urbanistici, in quanto presenta un impatto urbanistico sostanzialmente diverso e inferiore rispetto alle attività commerciali propriamente intese. (…) Si deve escludere la possibilità di applicare la disciplina dettata per gli immobili aventi destinazione commerciale ogni qual volta si sia in presenza di un’attività che non prevede un afflusso indifferenziato di pubblico”.

Tra le posizioni differenziate dei giudici amministrativi di primo grado si collocano, tuttavia, alcuni passaggi motivazionali della Sentenza del Consiglio di Stato n. 6388 del 2018 , la quale si muove proprio nella direzione illustrata nella presente trattazione, precisando che:

“Ai fini della determinazione dell’importo del contributo di urbanizzazione dovuto per la realizzazione di un magazzino, assume rilevanza decisiva la destinazione funzionale concretamente impressa all’immobile e, in particolare, la destinazione degli ulteriori immobili con i quali il primo si pone in collegamento strutturale e quindi in posizione servente. Il medesimo magazzino determina differente carico urbanistico se è funzionale all’esercizio di attività produttiva, venendo utilizzato per la gestione di materiali derivanti da un fabbricato industriale, ovvero se è strumentale all’esercizio di attività commerciale, fungendo da deposito di prodotti finiti pronti per essere immessi nel mercato”.

Nota conclusiva

Sulla base di quanto affermato nella citata Sentenza del Consiglio di Stato, si può compiutamente affermare che non è possibile inquadrare sic et simpliciter i locali adibiti al self storage in una univoca destinazione d’uso.

Per tale finalità, bisogna necessariamente fare riferimento alla concreta funzione servente di tali locali rispetto alle categorie funzionali delineate dall’ art. 23-ter del D.P.R. 380/2001 e basarsi su di esse per inquadrare urbanisticamente detti locali.