Quale titolo edilizio serve per dividere internamente un immobile in due unità, una abitativa e una commerciale?

A questa domanda ha dato risposta il TAR Campania con la sentenza n. 1559/2025 del 26 febbraio, esaminando il ricorso presentato contro un’ordinanza comunale di demolizione per la realizzazione di un intervento privo di autorizzazione edilizia, situato per di più in zona sottoposta a vincolo paesaggistico.

Intervento di frazionamento interno: si può parlare di manutenzione straordinaria?

Il proprietario dell’immobile ha realizzato una parete divisoria interna, ricavando due spazi autonomi: un’unità destinata ad abitazione e una a officina. Secondo la sua tesi, si tratta di un’opera interna priva di impatto volumetrico o strutturale, dunque riconducibile alla manutenzione straordinaria ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. b) del DPR 380/2001. Per questo, sostiene che sarebbe stata sufficiente una CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), o al massimo una SCIA, trattandosi di una modifica non strutturale e non assimilabile a una ristrutturazione edilizia “pesante”.

Ma in zona vincolata si demolisce anche senza permesso

Il TAR ricorda che, quando un intervento è realizzato in area vincolata, l’assenza di qualsiasi titolo abilitativo – indipendentemente che si tratti di CILA, SCIA o permesso di costruire – è sufficiente a giustificare l’adozione di una sanzione demolitoria. Non importa, quindi, quale titolo sarebbe stato necessario: l’intervento è stato effettuato senza alcuna autorizzazione, e ciò rende legittimo l’ordine di rimozione e ripristino.

Due unità distinte con destinazioni diverse: serviva il permesso di costruire

Il proprietario ha ammesso di aver realizzato un frazionamento con cambio d’uso, trasformando un unico ambiente in due unità separate, una ad uso residenziale e una a uso produttivo. Per il TAR, questa modifica, anche se apparentemente semplice, comporta conseguenze urbanistiche rilevanti: si crea nuova autonomia funzionale e destinazioni d’uso differenti, con effetti sul carico urbanistico.

In una zona vincolata, tali interventi sono sottoposti a un regime ancora più rigoroso, che non consente di sanare l’opera con una SCIA, ma richiede un permesso di costruire. In mancanza di tale titolo, si applica la disciplina prevista dagli articoli 27 e 32 del Testo Unico Edilizia, che impone la demolizione delle opere realizzate abusivamente, ai sensi dell’art. 31 dello stesso decreto.

Conclusione

Il TAR ha quindi confermato la validità dell’ordinanza di demolizione, ritenendo che:

• l’intervento abbia determinato una modifica edilizia rilevante;
• la realizzazione sia avvenuta senza alcun titolo abilitativo;
• la zona vincolata imponga un regime più stringente;
• non siano applicabili sanzioni pecuniarie sostitutive, ma esclusivamente la demolizione delle opere.

In definitiva, per operazioni come la suddivisione di un’unità in due con funzioni distinte (abitativa e commerciale), serve il permesso di costruire, soprattutto se l’immobile si trova in area soggetta a vincolo.