Si può realizzare un sottotetto abitabile sopra un immobile esistente e considerarlo ristrutturazione edilizia? La domanda è tutt’altro che scontata, soprattutto se l’intervento comporta un importante aumento di volume e superficie.

La questione è stata affrontata dal TAR Campania nella sentenza n. 225/2025, che ha confermato il rigetto di una richiesta di permesso di costruire, relativa a un intervento in sopraelevazione volto a creare due nuove unità immobiliari.

Il progetto: due mansarde su nuovo volume in area vincolata

La proprietaria di un edificio aveva richiesto l’autorizzazione per realizzare un piano aggiuntivo, adibito a due appartamenti mansardati destinati alla locazione turistica.

L’intervento, localizzato in una zona urbanisticamente classificata come “B2” e soggetta a tutela paesaggistica, prevedeva un ampliamento volumetrico di oltre 290 metri cubi, per una superficie lorda superiore ai 100 mq.

Le motivazioni del diniego comunale

Il Comune ha negato il rilascio del titolo edilizio per diverse ragioni:

• non si tratta di semplice ristrutturazione, ma di realizzazione di un nuovo piano, con incremento consistente di volume e superficie;
• assenza di volumetria residua per poter giustificare l’ampliamento;
• mancanza di coerenza architettonica con gli edifici limitrofi, come richiesto dalle norme urbanistiche per quella zona;
• nessun avvio di procedimenti per eventuali deroghe agli indici urbanistici o per dimostrare il rispetto degli standard previsti.

TAR Campania: è nuova costruzione, non ristrutturazione

I giudici amministrativi hanno confermato la legittimità del provvedimento comunale, sottolineando come l’intervento configuri una nuova costruzione e non una ristrutturazione edilizia, per i seguenti motivi:

• comporta una trasformazione strutturale e funzionale rilevante dell’edificio originario;
• determina un aumento significativo della cubatura e della superficie abitabile;
• introduce una destinazione d’uso diversa (ricettiva) su una parte dell’immobile precedentemente non abitata.

L’autorizzazione paesaggistica non basta

Anche se il progetto aveva ottenuto il parere favorevole della Commissione Locale per il Paesaggio, ciò non è stato sufficiente. Il TAR ha chiarito che:

• il nulla osta paesaggistico non equivale ad un’autorizzazione edilizia;
• la Soprintendenza, pur intervenuta in ritardo, ha espresso parere contrario, evidenziando criticità in termini di coerenza formale e volumetrica con il contesto.

Conclusioni: ricorso respinto, sopraelevazione non autorizzabile

Il Tribunale Amministrativo ha rigettato il ricorso, ritenendo fondato e correttamente motivato il rifiuto del Comune.

L’intervento non rispetta i requisiti previsti dalla normativa urbanistica e paesaggistica e non può essere inquadrato tra quelli legittimamente sanabili come ristrutturazione. In assenza dei presupposti, nessun permesso di costruire può essere rilasciato.