Risposta
Nel caso di interventi realizzati in assenza o in difformità dalla SCIA ordinaria, il regime sanzionatorio previsto dal d.P.R. 380/2001, come recentemente modificato dal d.l. 68/2024 c.d. “Salva-Casa” conv. con modifiche con L. 105/2024, è il seguente:

– applicazione della sanzione pecuniaria di cui all’art. 37, comma 1, pari al triplo dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione delle opere abusive e comunque in misura non inferiore a 1.032 euro. Questa sanzione agisce come una forma di “fiscalizzazione dell’abuso” permettendo di non demolire abusi edilizi minori che non possono essere regolarizzati perché non conformi alla disciplina urbanistico-edilizia. Inoltre, trova applicazione anche nel caso di abusi che potrebbero essere regolarizzati perché conformi ma per i quali l’interessato non presenta la SCIA in sanatoria (art. 36-bis). Il pagamento della sanzione concorre a determinare lo stato legittimo (art. 9-bis del TUE), ma l’effetto del pagamento della sanzione, secondo la dottrina e giurisprudenza maggioritari, non è sanante in quanto per le opere fiscalizzate manca il titolo edilizio in sanatoria (situazione analoga agli abusi fiscalizzati artt. 33 e 34);

– l’oblazione (in realtà sanzione pecuniaria) di cui all’art. 36-bis, comma 5, lett. b) si applica nel caso sia presentata la SCIA in sanatoria per l’accertamento di conformità nel nuovo meccanismo con la doppia conformità “semplificata” (sostituisce l’abrogato comma 4 dell’art. 37 definendo il procedimento di verifica e superando il meccanismo della doppia conformità “tradizionale/completa”).

La sanzione nei casi di conformità “semplificata” è pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione dell’intervento valutato da AG. Entrate e determinata dal responsabile di procedimento in misura non inferiore a € 1.032 e non superiore a €. 10.328. In caso di doppia conformità “completa” l’importo è ridotto e compreso tra €. 516 e €. 5.164.

L’AG. Entrate non ha termini perentori per trasmettere al Comune la stima dell’aumento del valore venale dell’immobile. Tale attività va disciplinata da un accordo ai sensi dell’art. 15 della L. 241/1990, qualora non già in essere.

Le linee guida del MIT sull’attuazione del d.l. 69/2024 c.d. “Salva-Casa” al (punto D3.5.6.1 per il calcolo in concreto della sanzione di cui al comma 5 lett. b) dell’art. 36-bis rimandano alla “prassi applicativa già in uso” col previgente art. 37, comma 4 del TUE che già prevedeva per l’aumento del valore dell’immobile la valutazione dell’Agenzia del territorio su richiesta del Comune. Specificano inoltre che qualora il Comune ritenga che l’intervento non abbia aumentato il valore venale dell’immobile l’oblazione si applica nelle soglie minime edittali (euro 1.032 e 516), senza la necessità di coinvolgere i competenti uffici dell’Agenzia delle entrate.

In applicazione della normativa sopra richiamata e dell’art. 3, comma 1 lett. b) del d.P.R. 380/2001 che ricomprende negli interventi di manutenzione straordinaria attuabili con SCIA le modifiche di prospetti degli edifici legittimamente realizzati se ricorrono i seguenti presupposti:

– siano necessarie per acquisire l’agibilità o l’accesso all’edificio; il Comune ritiene che l’apertura di finestre sulla facciata di un edificio;

– non pregiudichino il decoro architettonico;

– siano conformi alla disciplina urbanistica ed e edilizia;

– non abbiano ad oggetto edifici vincolati dal d.lgs. 42/2004;

nel caso esposto, trattandosi di edificio non vincolato, troverà applicazione la sanzione di cui all’art. 37, comma 1 del d.P.R. 380/2001 se l’intervento non è conforme alla disciplina urbanistico-edilizia o nel caso in cui pur essendo l’intervento conforme l’interessato non presenti la SCIA in sanatoria per l’accertamento di conformità ex art. 36-bis.

Troverà invece applicazione la sanzione di cui all’art. 36-bis, comma 5, lett. b) se è presentata la SCIA in sanatoria per l’accertamento di conformità.