In presenza di vincolo paesaggistico, la mancanza dell’autorizzazione paesaggistica rende inevitabile l’ordine di demolizione delle opere realizzate, a prescindere dal titolo edilizio astrattamente necessario (permesso di costruire o SCIA) e anche qualora gli interventi siano qualificabili come pertinenze. È questo il principio ribadito dal TAR del Lazio con la sentenza n. 4573/2026, che offre spunti rilevanti per l’attività repressiva dei Comuni.

Il caso esaminato

Un Comune ha ordinato la demolizione di una tettoia in legno e di due manufatti adibiti a spogliatoio realizzati a servizio di campi da padel, in assenza sia di titolo edilizio sia di autorizzazione paesaggistica. Le opere, seppur di dimensioni contenute, risultavano stabilmente funzionali all’attività commerciale del centro sportivo.

Le difese del privato

La ricorrente ha sostenuto che le strutture, per modestia dimensionale e natura accessoria, non richiedessero un titolo edilizio rilevante e non potessero giustificare una sanzione demolitoria.

Il principio affermato: il vincolo prevale

Il TAR ha chiarito che, in area paesaggisticamente tutelata, la valutazione sul titolo edilizio passa in secondo piano: la sola assenza dell’autorizzazione paesaggistica legittima l’ordine di demolizione. Anche opere qualificabili come pertinenziali o precarie, incluse le tettoie, devono essere rimosse se realizzate senza il previo nulla osta paesaggistico, in applicazione delle misure ripristinatorie previste dal Codice dei beni culturali.

Niente edilizia libera “a pezzi”

Il giudice ha inoltre ribadito che gli interventi edilizi vanno valutati nel loro complesso e non in modo atomistico. Nel caso concreto, la tettoia e i manufatti lignei si inserivano in un insieme di opere significative, destinate in modo stabile all’esercizio di un’attività economica: ciò esclude la riconducibilità all’edilizia libera o a interventi minori assentibili con SCIA.

Esclusa la pertinenzialità urbanistica

Quanto ai locali spogliatoio, il TAR ha negato il carattere di pertinenza urbanistica, richiamando l’orientamento secondo cui tale nozione è più restrittiva di quella civilistica e riguarda solo opere di minima entità, prive di autonomia funzionale ed economica. Manufatti che aumentano volumi e servono direttamente l’attività commerciale non possono beneficiare di tale qualificazione, come chiarito anche dal Consiglio di Stato.

Indicazioni per i Comuni

La sentenza conferma che, in zona vincolata, l’assenza dell’autorizzazione paesaggistica comporta un obbligo di intervento repressivo: la demolizione è atto dovuto, indipendentemente da dimensioni, funzione accessoria o titolo edilizio astrattamente applicabile. Il ricorso è stato respinto e l’ordine di ripristino confermato.